雑種地の相続税評価｜近傍地比準・造成費・市街化調整区域

地目は相続開始時の現況で判定する

財産評価基本通達7は、土地を地目別に評価し、地目は課税時期の現況で判定するとしています。登記簿が「畑」、固定資産税課税明細が「雑種地」であっても、それだけで相続税評価の地目は決まりません。

現地写真、航空写真、利用契約、都市計画図、農地台帳、造成状況、周囲の土地利用を確認します。一団で利用している複数地目の土地は、主たる地目からなる一団として評価する場合もあります。

通達82の基本は近傍の類似土地との比較

ゴルフ場用地等を除く雑種地は、状況が類似する付近の土地の1平方メートル当たり価額を基に、位置、形状、利用上の制限などの条件差を考慮し、その価額に地積を乗じます。倍率が定められた地域では、固定資産税評価額に倍率を乗じる方法を用います。

周囲が宅地化しており宅地と状況が類似する場合は宅地比準、周囲が農地で宅地化を期待しにくい場合は農地等を基礎とするなど、最初に比準する土地を決めます。「雑種地＝路線価×地積」ではありません。

宅地比準では造成費と既存の補正を重複させない

宅地を基に評価する場合、宅地に転用するため通常必要な造成費、位置・形状、接道、法的規制等を検討します。整地、伐採・抜根、地盤改良、土盛り・土止めなど、国税局長が定める宅地造成費の金額を使う場面があります。

すでに基礎となる固定資産税評価額や比準過程で制限が反映されている場合、同じ事情をもう一度控除しないようにします。大阪地裁平成29年6月15日判決（税資267号順号13024）は、市街化区域の雑種地について、不整形・無道路等の事情が通達上の補正で十分反映されるかを個別に検討した近接事例です。

市街化調整区域は市街化の影響度と利用状況で判定する

国税庁の質疑応答事例は、市街化調整区域の雑種地について、周囲の状況から類似する地目を判定し、宅地比準をする場合のしんしゃく割合を、市街化の影響度と雑種地の利用状況により個別に判定するとしています。

建築が全くできない地域、用途・構造等に制限がある地域、沿道サービス施設等を建てられる可能性のある地域では評価が異なります。都市計画法34条11号の区域は表によらず個別判定です。「市街化調整区域なら必ず50％控除」は誤りです。

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貸駐車場は契約と利用者の設備を確認する

月極駐車場等として土地所有者が設備を設けて自ら貸している場合、一般に利用契約は土地そのものの賃貸借ではなく、土地の自用地価額で評価することがあります。一方、利用者の費用で車庫等の施設を造ることを認める契約は土地の賃貸借となり、自用地価額から雑種地の賃借権価額を控除する場合があります。

貸し付けられている雑種地は通達86・87により、契約内容、残存期間、権利金、登記、構築物の所有者等を確認します。「駐車場として貸しているから必ず減額」でも「常に自用地評価」でもありません。

評価資料のチェックリスト

• 相続開始時の現況写真、地積、形状、接道
• 登記事項、固定資産税課税明細、都市計画・建築制限
• 周囲の宅地・農地等の利用状況と評価資料
• 造成が必要な項目と国税局の造成費
• 駐車場等の契約、期間、更新、設備の所有者

土地評価の基本は相続税の不動産評価、路線価の計算は路線価による相続税評価も参照してください。

公的資料・裁判例

• 国税庁「財産評価基本通達7」
• 国税庁「財産評価基本通達82、86、87」
• 国税庁「市街化調整区域内の雑種地の評価」
• 国税庁「貸駐車場として利用している土地の評価」
• 裁判所「裁判例検索」（大阪地裁平成29年6月15日判決、税資267号順号13024）

よくある質問

登記地目が畑でも雑種地として評価しますか

相続税評価の地目は相続開始時の現況で判定します。登記や固定資産税上の地目だけでなく、実際の利用状況を資料で確認します。

市街化調整区域なら50％減額できますか

一律ではありません。周囲の状況、市街化の影響度、利用状況、開発・建築制限等により個別に判定します。

駐車場は必ず貸付減額ができますか

できません。土地所有者が設備を設けて利用契約をする場合と、利用者が施設を所有する土地賃貸借では評価が異なります。

宅地造成費は必ず控除できますか

宅地比準の過程で通常必要な造成費を考慮する場面がありますが、現況、比準方法、既存の補正との重複を確認します。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。現況、周囲の土地、都市計画・建築規制、形状、造成、賃貸借により評価は異なります。現地確認の上、税理士等へ確認してください。

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