家なき子特例とは｜小規模宅地80％減の6つの条件と申告手続

賃貸住まいでも、「家なき子特例」を必ず使えるわけではない。親の配偶者や同居相続人の有無に加え、自分が住んできた家の所有者や、今の家を昔持っていたか等を確かめる。

以下の家族は、説明用の架空の例だ。

「賃貸に住んでいるなら、家なき子の特例が使えるんじゃない？」。父の家をどうするか話していたとき、兄の佑介が言った。母はすでに亡くなり、父は実家で一人暮らしをしていた。妹の結衣は別のマンションを借り、兄は自分の家を持っている。

結衣は、父の家をすぐに売りたくなかった。庭に残る柿の木も、家族で使った食卓もある。ただ、土地に高い評価額がつくと聞き、相続税を払うために売ることになるのでは、と心配していた。

結衣の部屋は、叔母が所有するマンションだった。家賃を払っているのだから普通の賃貸と同じだと、兄妹は思っていた。ところが、この特例では、その「誰の家か」も確認する必要がある。

80％減るのは、対象宅地の相続税評価額

住んできた土地は、値段がつく財産であると同時に、家族の生活の土台でもある。相続税のために家を処分する負担に配慮し、一定の土地の評価額を減らすのが、小規模宅地等の特例の基本の働きだ。

小規模宅地等の特例には、条件を満たす別居親族が、親の自宅の土地を引き継ぐ場合もある。

別居なら全員が使えない、賃貸なら全員が使える、という分け方ではない。次の条件を一つずつ確かめよう。

「家なき子特例」は法律上の正式名称ではない。亡くなった人の自宅の土地を、配偶者や一定の同居親族以外の親族が受け取る場合の通称だ。

条件を満たす土地等は、330㎡まで、相続税の計算に使う評価額を80％減らせる。

対象となる200㎡の土地全体の評価額が5,000万円なら、特例後は1,000万円になる。仕組みを示す仮定の例だ。

相続税そのものが80％安くなる、という意味ではない。建物の評価額に、この土地の減額をそのまま使うこともできない。

複数の宅地がある場合、主として居住していた宅地の判定や選択、貸付事業用宅地等との面積調整が必要になる。制度全体は小規模宅地等の特例の条件・限度面積・申告方法で整理している。

家なき子類型で確認する6条件

国税庁の小規模宅地等の特例では、亡くなった人の自宅について、配偶者・一定の同居親族以外の親族が取得する類型に次のすべてを求めている。

1. 納税義務者の区分：居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を持たない人には当たらないこと。
2. 配偶者の有無：亡くなった人に配偶者がいないこと。
3. 同居相続人の有無：相続開始直前の亡くなった人の居住用家屋に、亡くなった人の相続人が住んでいないこと。相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして判定する。
4. 過去3年の住まい：相続開始前3年以内に、本人、配偶者、三親等内の親族、本人と特別の関係がある一定の法人が所有する日本国内の家屋に住んだことがないこと。相続開始直前に亡くなった人が住んでいた家屋は、この家屋から除く。
5. 現在の住まいの所有歴：相続開始時に自分が住んでいる家屋を、それ以前のいずれの時点でも自分が所有していないこと。
6. 宅地の保有：取得する宅地等を、相続開始時から相続税の申告期限まで持ち続けること。

結衣の家族では、まず父に配偶者がいないことと、亡くなる直前に父の家に住む相続人がいなかったことを確かめる。次に、結衣自身の住まいを見る。

親側の条件と、受け取る人の条件は、別々に調べる。一つだけでなく、すべてを満たす必要がある。

たとえば母が健在なら、母が土地を受け取らないと決めても、「亡くなった人に配偶者がいない」という条件は満たせない。

兄が同居していた場合も、相続放棄をしたからといって、同居相続人がいなかった扱いにはできない。

相続後に決める分け方と、相続が始まった時の家族・居住の状態を分けて確かめよう。

過去3年の居住歴は、家の所有者と組み合わせる

結衣が借りていたのは叔母の所有する家だ。親の兄弟姉妹である叔母は、結衣から見て三親等の親族に当たる。今回のように、相続開始前3年以内に叔母所有の国内の家に住んでいたなら、家賃を払っていても4番目の条件を満たさない。

「自分の名義ではない」と「条件で挙げられた人の所有する家に住んでいない」は、違う。契約の表紙に賃貸と書いてあることだけで決めず、住んだ期間と所有者を一緒に見る必要がある。

4番目の条件は「自分に持ち家がなかったか」より広い。例えば、親や配偶者名義の国内マンションを借りて住んでいた場合、毎月家賃を払っていても、その所有者が対象範囲に入る。賃貸借契約があることだけでは、この条件を満たさない。

社宅も、名前だけでは判断できない。普通の勤務先の社宅か、本人や関係者が支配する法人の家かを確認する。

「一定の法人」には、本人や決められた関係者が過半数の株式等を持つ法人等が含まれる。ほかの法人を通じて持つ場合や、持分のない法人にも決まりがある。

調べること	確認に使う資料
いつ、どこに住んでいたか	戸籍の附票、住民票の除票、賃貸借契約、転居記録など。
その家屋は誰の所有だったか	建物の登記事項証明書、所有者変更の履歴など。
所有者との関係	戸籍、法人の株主構成など。所有者名だけで判断を終えない。
実際の生活場所	住民票の住所と生活実態が違う場合の、居住状況を示す資料。

住所履歴だけでは所有者は分からず、現在の登記だけでは過去の所有者が分からないこともある。住んでいた期間と、その期間中の名義を対応させるのが確認の要点となる。

「今住む家を昔所有したか」は、3年より前も調べる

① 過去3年の居住歴
相続開始前3年以内に住んだ、日本国内の家を調べる。
本人・配偶者・三親等内の親族・特別な関係がある一定の法人の所有する家に住んでいないか。
※亡くなる直前に親が住んでいた家は、この確認の対象から除く。

② 今住む家の所有歴
相続が始まった時に、自分が住むその家を調べる。
過去のどの時点でも、自分が所有していなかったか。
こちらは3年より前も確認する。

4年前に自宅を売り、同じ家を借りて住み続けた例でも、②の条件は満たせない。

どちらか一方を満たせばよいわけではない。この二つに加え、配偶者・同居相続人の有無等、6条件をすべて確かめる。

一方、昔所有していた別の家から既に転居している場合まで、過去の持ち家歴だけで一生適用を受けられないわけではない。そのときは、過去3年の居住先に関する4番目と、現在の家屋に関する5番目をそれぞれ判定する。

海外在住でも、日本国籍、税を納める義務の区分、家の所在地、今の家の所有歴を確認する必要がある。

4番目の「国内の家」という部分だけを見て、海外に住めば必ず使えるとは考えないようにしよう。

親が老人ホームに入っていた場合も、自宅の扱いを確認する

親が亡くなる直前に自宅にいなくても、要介護・要支援認定等、施設の種類、入所後の自宅の使い方等が条件に合えば、入所前の自宅の土地を対象にできる場合がある。

どの老人ホームでもよいわけではない。

入所後に自宅を事業に使ったり、新たに生計を一にしない人の住まいにしたりすると、対象から外れる場合がある。施設契約、認定に関する資料、自宅に誰がいつから住んだかを確認する。入所後に空いた実家へ転居すればよい、という単純な対策にはならない。

二世帯住宅では区分所有登記の有無等も関係する。家なき子類型を検討する前に、同居親族の条件や、そもそも対象となる居住用宅地かを分けて考える必要がある。

期限まで持ち続ける必要はあるが、転居は一律の条件ではない

佑介は「じゃあ結衣が今から実家へ引っ越せばいい？」と聞いた。けれど、相続が始まる前3年の居住歴は、引っ越しても書き換わらない。そもそも、この場合は、相続後に実家へ転居することを取得者条件にしていない。満たしていない条件を、別の行動で埋め合わせることはできないのだ。

家なき子の区分では、土地を受け取った後、相続税の申告期限まで持ち続ける必要がある。

相続した実家へ引っ越すこと自体は、受け取る人の条件ではない。同居親族に求められる居住継続と、混同しないようにしよう。

期限前の売却は保有条件に影響するため、売買契約や引渡しの前に確認する。申告書を早く提出しても、本来の申告期限までの保有条件が短くなるわけではない。売却代金を納税資金にする予定なら、税額と売却時期を一緒に試算する。

特例で税額がゼロになる場合も、申告を省かない

この特例を使うには、相続税の申告書への記載と、決められた書類の添付が必要だ。計算の明細書、遺言・分割協議書、相続関係の資料等を準備する。

住んだ家とその所有歴等を裏付ける資料もそろえよう。申告書に付けるものと、税務署の確認に備えて保存するものを、税理士と分けておく。

対象となり得る土地等を受け取る人が複数いれば、どの土地に特例を使うかについて、決められた関係者全員の同意も必要になる。

自分が土地を相続しただけで、対象を選ぶ手続まで済むわけではない。

未分割でも10か月の申告期限は進む

申告期限まで未分割の宅地には、当初申告でこの特例を適用できない。分割待ちという理由で、原則として相続が始まったと知った日の翌日から10か月の期限が止まるものではない。

後から使うには、最初の申告に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付する等の手続が必要だ。原則として申告期限から3年以内に分割し、ほかの条件も満たす。

分割して税額が減る場合は、更正の請求で計算の直しを求める。期限は、分割があったと知った日の翌日から4か月以内だ。訴訟等で3年を超える場合には別の承認手続もある。国税庁の未分割の場合の申告案内で確認しよう。

最初の相談には、親の自宅の登記、家族関係、過去3年の住所一覧と家屋所有者、現在の住まいの所有履歴、予定する売却時期を持参すると、使えるかと不足資料を整理しやすい。

特例が使えないと分かっても、家を売る結論を急がない

結衣には、この場合の条件に合わない住まいの事情があった。父の家を大切にしたいという気持ちが足りないからではない。税法が定めた範囲に入るかという話と、家族の気持ちは別である。

次に兄妹が確かめるのは、特例を使わない場合の正しい税額だ。土地だけでなく建物と預金、引き継ぐ債務、ほかの控除を合わせ、実際に使える預金で納税できるかを比べる。家を結衣が取得するなら、兄への分け方や代償金（遺産を多く受け取る人から、ほかの相続人へ渡す調整のお金）の資金も考える必要がある。

「使えるはず」と思い込んで申告を遅らせることも、「使えないなら売るしかない」と決めることも避けたい。結衣は、叔母のマンションの契約と居住期間、父の家の登記、財産一覧をそろえることにした。柿の木を残せるかどうかは、その数字を見てから話す。

ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

賃貸住宅に住んでいれば家なき子特例を使えるか

賃貸住まいだけでは決まらない。所有者が本人の配偶者や三親等内の親族等なら過去3年の居住条件に影響するほか、亡くなった人の配偶者・同居相続人の有無など6条件を確認する。

一度でも持ち家があれば使えないか

過去に別の家を持っていたことだけで一律に決まるわけではない。ただし、相続開始時に住む家屋を過去に本人が所有していた場合は、現在の家屋の所有歴に関する条件を満たさない。

相続した実家へ引っ越す必要があるか

家なき子類型の取得者条件には、実家へ転居することは含まれていない。ただし、対象宅地を相続税の申告期限まで保有するなど、他の条件は満たす必要がある。

同居していた兄弟が相続放棄をすれば使えるか

同居相続人の有無は、相続放棄がなかったものとして判定する。放棄によってこの条件を満たすように変わるものではない。

特例を使えば税額がゼロでも申告するか

この特例を使うには、相続税申告書への記載と決められた書類の添付が必要である。特例適用後の税額がゼロになることだけを理由に申告を省かない。

この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の手続や税務は、亡くなった日、財産、資料等を確かめて判断しよう。