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雑種地の相続税評価は、相続開始時に実際に何へ使われていたかを基に考える。登記と固定資産税の書類のうち、安くなる記載を選ぶものではない。
以下は土地の評価を確かめる架空の姉弟だ。駐車場の利用状況、契約、周囲の土地、建築制限などを集めて確認する。
父が残した土地について、姉の玲子が固定資産税の明細を開くと「雑種地」、弟の裕が登記を調べると「畑」とあった。二人で現地へ行くと、舗装された月極駐車場になっている。「畑なら安くなるのでは」と裕は言うが、玲子は今の使い方を無視できないと考えた。
同じ広さでも、家を建てられる土地と、利用が制限される土地では価値が違う。雑種地は使い方が幅広いため、類似する近隣の土地と比べ、条件の違いを評価へ反映する。土地の名前だけで一律に金額を決めると、実際より高すぎたり低すぎたりする。
地目は書類ではなく現況で決まる
雑種地とは、相続開始時の現況が宅地・田・畑・山林等のいずれにも当たらない土地だ。登記や固定資産税上の地目と、相続税評価上の地目が一致しないことは珍しくない。
現況の確認には、現地写真と航空写真のほか、利用契約書、都市計画図、農地台帳、造成状況、周囲の土地利用状況を使う。一団で利用している複数地目の土地は、主たる地目からなる一団として評価する場合もある。手元の書類の地目を出発点にせず、現況の確定を先に済ませる。
通達82の計算は「路線価×地積」ではない
ゴルフ場用地等を除く雑種地は、原則として、状況が似ている近くの土地と比べて評価する（財産評価基本通達82）。1㎡当たりの価額へ、位置・形状・利用制限などの差を反映し、面積を掛ける。
このように比べて求めることを「比準」という。倍率が定められた地域では、固定資産税評価額に倍率を掛ける方法を使う。
ここで、計算を始める前に確認すべきことがある。路線価地域であっても、雑種地の評価は路線価に地積を掛けるだけでは終わらない。まず「何を基準に比準するか」を決めなければならない。
周囲が宅地化しており宅地と状況が類似する場合は宅地比準、周囲が農地で宅地化を期待しにくい場合は農地等を基礎とする。最初の比準先の選択が、その後の計算全体の方向を決める。
宅地比準で造成費を引く前に、すでに反映済みかを確かめる
宅地を基に評価する場合、その雑種地を宅地に転用するために通常必要な造成費を考慮する場面がある。整地、伐採・抜根、地盤改良、土盛り・土止めなど、国税局長が定める宅地造成費の金額を使う。
ただし、造成費を計上する前に確かめるべきことがある。基礎となる固定資産税評価額や比準の過程で、形状・接道・法的規制などの制限がすでに反映されていないか、という点だ。同じ事情を二重に控除することにならないよう、個別の土地の状況と比準の方法を照らし合わせて判断する。
土地の評価の基本については相続税の不動産評価、路線価を使った計算の詳細は路線価による相続税評価も参照してほしい。
玲子は、仮に周辺の類似地を基にした出発点が1㎡10万円で、条件差を反映した結果が1㎡9万円、対象地が200㎡なら、9万円×200㎡＝1,800万円と整理した。これは計算の順番を示す架空の例で、雑種地に一律10％の控除があるという意味ではない。
造成費が既に1㎡9万円という数字へ反映されていれば、同じ費用をもう一度引かない。裕は売却の査定額と税の評価額も並べたが、1,800万円がそのまま売れる金額になるとは決めないことにした。どの資料から、何の差を反映した数字かを残す。
市街化調整区域は「一律50％減」ではない
市街化調整区域の雑種地について、「50％減額できる」という説明を見かけることがある。これは誤りだ。
市街化調整区域でも、周りの土地の使われ方から、何の地目と比べるかを決める。宅地と比べる場合、規制等によって価額を下げる「しんしゃく割合」も、地域と利用状況から個別に判断する。国税庁の市街化調整区域内の雑種地評価で、比べる地目と割合の考え方を確認できる。
建物を全く建てられない地域と、用途や構造に条件がある地域では、利用の制限が違う。沿道サービス施設などを建てられる可能性も確かめる。
都市計画法34条11号の区域は、国税庁の表で割合を決めず個別に判断する。「調整区域」という名前だけで、一定の割合を掛けない。
裕は市街化調整区域という表示を見つけ、1,800万円をさらに半額にしようとした。しかし、ここで先の架空の評価へ機械的に50％を重ねるわけではない。どの利用制限を既に反映したか、そもそも宅地と農地のどちらに比準する土地かを確認する。
農地等を基に評価する駐車場や資材置場では、原則として造成費相当額を加算する扱いもある。その場合も宅地を基にした価額が上限となる。造成費は、いつでも「引けるお金」ではない。何を基準に、どんな状態の土地へ近づける計算なのかが先に決まる。
駐車場は「誰が設備を持っているか」で評価が分かれる
月極駐車場として貸している土地だから減額できる、と考えると、判断が早すぎる場合がある。
土地所有者が設備を設けて自ら貸している場合、一般に利用契約は土地そのものの賃貸借ではなく、土地の自用地価額で評価する。一方、利用者の費用で車庫等の施設を造ることを認める契約は土地の賃貸借となり、自用地価額から雑種地の賃借権価額を控除する場合がある。
「駐車場として貸しているから必ず減額」でも「常に自用地評価」でもない。貸し付けられている雑種地は財産評価基本通達86・87に基づき、契約内容、残存期間、権利金の有無、登記の有無、構築物の所有者等を確認する。手元の契約書が何を定めているかを先に読む。
評価に必要な資料をまとめて確認する
現況判定から計算まで、必要な資料を整理しておく。
- 相続開始時の現況写真・地積・形状・接道の状況
- 登記事項証明書・固定資産税課税明細・都市計画図・建築制限の内容
- 周囲の宅地・農地等の利用状況と、それらの評価資料
- 造成が必要な項目と、国税局長が定める宅地造成費の金額
- 駐車場等の契約書・期間・更新条件・設備の所有者
玲子と裕は、まず相続開始時の使い方を資料で確かめることにした。次に、どんな近隣の土地と比べるかを決め、造成費や、既に反映した条件差を確認する。
市街化調整区域なら建築・開発の制限、駐車場なら設備と契約も調べる。この順序で、どこまで分かり、どこが未確認かを残す。
この順番を踏まえた上で、手元の資料と現況の確認結果を税理士に持ち込むと、何が確定していて何がまだ判断できていないかを整理しやすい。
二人は登記と税の明細だけでなく、相続開始前後の写真、駐車場の契約、設備を誰が設置したか、都市計画上の制限を一つにまとめた。まだ判断できない欄には「要確認」と書く。資料が集まると、税理士へ「雑種地はいくらですか」ではなく、比準先と条件差の根拠を具体的に尋ねられる。
裕も、安い評価を探すことと、正しい評価を説明できることの違いを理解した。玲子たちが必要としているのは、名前だけで値段を決めた申告書ではなく、この土地の利用と制限に対応した計算である。
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
固定資産税の雑種地という記載で決めるか
相続開始時の現況を確認する。登記・課税台帳だけで相続税評価の地目を決めない。
市街化調整区域は一律50％減か
一律ではない。周囲の状況、開発・建築の制限と利用実態に基づき、比準先やしんしゃく割合を判定する。
駐車場なら賃借権を控除できるか
所有者が自ら経営する月極駐車場は原則として自用地評価となる。利用者が車庫等を造る土地賃貸借などは別に検討する。
造成費を重ねて控除できるか
同じ条件差を二重に反映しない。基礎評価と補正・造成費の内訳を照らし合わせる。
この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の判断は、相続関係、財産、契約、取引記録などの資料を示して弁護士・税理士へ確認したい。
