相続対策ガイド
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冒頭の場面は、相続で起こり得る問題を説明するための仮想例だ。
売買契約書にサインをして、手付金を振り込んで——そこで初めて、親に「資金を出してもらえないか」と打ち明ける人がいる。順番としては自然に見えるが、贈与税の非課税特例に関しては、この順番が裏目に出ることがある。物件は決まった、ローンも仮審査が通った、あとは親の資金を当てにするだけ、という段階で要件の不足に気づいても、手付金はすでに動いている。
住宅取得等資金の贈与税非課税は、親や祖父母から資金を受け取れば自動的に使える制度ではない。対象期間は2024年1月1日から2026年12月31日。非課税限度額は省エネ等住宅1,000万円、それ以外の住宅500万円（受贈者ごと）。贈与者・受贈者・住宅性能・床面積・資金の使途・入居・申告の各要件をすべて満たす必要がある。
限度額以内の贈与でも、期限内に贈与税申告書と必要書類を提出しなければ特例は使えない。確認の順番は「契約前」が原則。売買・請負契約の前に、金融機関・建築会社・税理士と資料を照合しておく。
非課税限度額と対象期間——「新築だから1,000万円」は確認前の思い込み
国税庁No.4508は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与について、一定の要件を満たす場合の非課税限度額を次のように案内している。
| 住宅の種類 | 受贈者ごとの非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅 | 500万円 |
省エネ等住宅に該当するかどうかは、住宅の種類に応じた省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかについて所定の基準を満たすことを、住宅性能証明書等の書類で証明する必要がある。「新築だから上限が高い」ではなく、「証明書類が揃うかどうか」が分岐点だ。契約後に証明書類の取得が難しいと判明した場合、限度額の前提が変わる。
受贈者の側で確認する要件
特例を使えるのは、次の要件をすべて満たす受贈者に限られる。
- 贈与者の直系卑属（子・孫など）であること
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得金額が原則2,000万円以下であること
- 一定の過去の適用を受けていないこと
- 配偶者・親族等の一定の関係者から住宅を取得していないこと
所得の基準には例外がある。登記簿上の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅では、合計所得金額の基準が1,000万円以下に変わる。給与の年収そのものではなく、合計所得金額と住宅の床面積を組み合わせて確認する必要がある。
また、住所や国籍等に関する要件もある。国外に居住していた期間がある、外国籍が関係するといった事情があれば、個別に確認が必要だ。
ここで一度立ち止まってほしい。「直系卑属」の確認は戸籍で行う。配偶者の父母・祖父母は受贈者の直系尊属ではないため、この特例の対象にならない。養子縁組がある場合は関係が変わるため、戸籍から確認する。
住宅そのものの要件——床面積と使い方の両方を見る
住宅が要件を満たすかどうかは、場所・面積・使い方の三点で決まる。
- 日本国内にある住宅であること
- 登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること
- 床面積の2分の1以上を受贈者自身の居住用に使うこと
床面積は「登記簿上」の数字で判断する。パンフレットや不動産広告の表示面積と異なる場合があるため、登記事項証明書で確認する。
土地の先行取得、中古住宅の取得、増改築を行う場合には、それぞれ追加の要件がある。「住宅を買う」という一言でまとめられていても、手続の内容によって確認すべき要件が変わる。
資金を動かした後の期限——翌年3月15日という壁
贈与を受けた後、資金をいつ・どう使うかにも期限がある。
翌年3月15日までに、受け取った資金の全額を住宅用家屋の新築・取得・増改築等の対価に充てる必要がある。受贈者本人が住宅用家屋を所有することが必要で、共有持分を取得する場合も含む。同日までに居住を開始するか、遅滞なく居住することが確実と見込まれる状態でなければならない。
引渡しの遅延や工事の延長が生じると、この期限との関係が問題になる。「見込まれる」という条件があるとはいえ、翌年12月31日までに実際に居住していない場合は、原則として特例を使えず、修正申告が必要になる。資金を受け取った時点から、入居までのスケジュールを確認しておく理由はここにある。
なお、既存の住宅ローンの返済に充てる資金は、住宅用家屋の新築・取得・増改築等の対価とは扱われない。この特例の対象にならない。
申告しなければ、特例は使えない
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、この特例を使う旨を記載した贈与税申告書を、戸籍・契約書・性能証明等の書類を添付して提出する。
「限度額以内だから申告しなくていい」は誤りだ。贈与額が500万円でも1,000万円でも、申告と書類の提出が特例を使う条件になっている。自動的に非課税になる制度ではない。
暦年課税の基礎控除との関係は贈与税の基礎控除を、贈与の記録の残し方は生前贈与の証拠も参照してほしい。
契約前に手元で確認する項目
資金を動かしてから要件の不足に気づくのではなく、売買・請負契約の前に確認する。確認の順番が、この特例では特に重要になる。
- 贈与者・受贈者の関係（直系尊属かどうか）、贈与日、金額
- 売買・請負契約の内容と支払予定日
- 登記簿上の床面積、築年数、耐震・省エネ等の証明書類の取得見込み
- 翌年3月15日までの取得・入居のスケジュール
- 贈与税申告に必要な書類の種類と入手先
これらを、金融機関・建築会社・税理士と資料を照合しながら確認する。「もらってから考える」では、確認の順番が逆になる。
手元に売買契約書や建築会社との打ち合わせ資料があれば、まずそこに書かれた床面積・引渡し予定日・住宅性能の記載を確認するところから始められる。その数字と、ここで挙げた要件を一つずつ照らし合わせることが、契約前にできる最初の一歩だ。
よくある質問
2026年の非課税限度額はいくらか
省エネ等住宅は1000万円、それ以外は500万円で、受贈者ごとに要件を確認する。過去の適用も確認する。
限度内なら申告不要か
この特例には期限内の贈与税申告と必要書類の提出が必要だ。
住宅ローン返済用の贈与も対象か
既存ローンの返済は対象にならない。新築・取得・増改築等の対価への資金充当を確認する。
親の資金で配偶者だけが所有しても使えるか
受贈者本人が家屋を所有する必要があり、持分取得も含む。資金負担と登記持分を確認する。
この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の判断は、相続関係、財産、契約、取引記録などの資料を示して弁護士・税理士へ確認したい。
