住宅取得等資金の贈与税非課税｜1,000万円・500万円の条件と申告

住宅資金の贈与は、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで非課税になる特例がある。対象は2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与だ。

親からもらえば自動的に使えるわけではない。受け取る人、住宅、使い道、取得・入居の時期、申告等の条件をすべて満たす必要がある。上限は受け取る人ごとに確認する。

母の朱美は、息子の将平が買う住宅のため800万円を贈る案を考えている。将平は新築なら1,000万円まで非課税だと思っていたが、妻の紬が性能の証明書を確認すると、まだ取得できるか分からなかった。以下は説明用の架空の家族で、上限だけでなく、本人・住宅・使途・時期・申告を一緒に確認する。

この特例は、父母や祖父母から住宅を買う等の資金をもらう際に、条件付きで贈与税を軽くする制度だ。直系尊属とは、父母・祖父母など、自分から直接さかのぼる親族をいう。

通常の贈与と違い、用途や時期にも条件がある。契約前に調べれば資金計画を立てやすいが、契約後に確認したことだけで対象外になるわけではない。

非課税の上限と住宅の条件

国税庁No.4508は、2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与について、一定の条件を満たす場合の非課税限度額を次のように案内している。

住宅の種類	贈与を受ける人ごとの非課税限度額
省エネ等住宅	1,000万円
その他の住宅	500万円

省エネ等住宅は、新築というだけでは決まらない。住宅の種類に応じ、省エネ、耐震、バリアフリーのいずれかについて、所定の基準を満たす証明が必要だ。

住宅性能証明書等を用意できるかを確かめよう。契約後に証明が難しいと分かれば、予定していた上限が変わることもある。

暦年課税で、ほかの贈与も過去の適用もない架空の例だ。本人・住宅・期限・申告等の条件を満たすと仮定する。

省エネ等住宅として証明できる

贈与 800万円
↓
非課税上限 1,000万円の範囲内

この例の800万円は、特例の対象になり得る。

それ以外の対象住宅

800万円 − 特例の500万円
− 基礎控除110万円
＝ 課税価格 190万円

190万円は、税額ではない。税率等を別に確認する。

「新築なら税金ゼロ」と決めず、性能証明と課税方式、ほかの贈与を先に確かめよう。

贈与を受ける人の側で確認する条件

受け取る人については、まず次を確認する。住所等の条件は、この後にも説明する。

• 贈る人の子・孫等（直系卑属）であること
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が原則2,000万円以下であること
• 一定の過去の適用を受けていないこと
• 配偶者・親族等の一定の関係者から住宅を取得していないこと

床面積が登記簿で40平方メートル以上50平方メートル未満なら、所得の上限は1,000万円以下になる。

ここでいう所得は、給与の年収そのものではない。「合計所得金額」と登記簿の床面積を組み合わせて確かめる。

また、住所や国籍等に関する条件もある。国外に居住していた期間がある、外国籍が関係するといった事情があれば、個別に確認が必要だ。

贈る人と受け取る人の親子・祖父母孫の関係は、戸籍で確かめる。配偶者の父母や祖父母は、自分の直系尊属ではないため対象外だ。養子縁組がある場合は、関係が変わるので戸籍から確認する。

住宅の条件は、登記簿と使い方で確認する

住宅については、まず場所・床面積・使い方の三点を確認する。中古住宅や増改築等では、これら以外の条件もある。

• 日本国内にある住宅であること
• 登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 床面積の2分の1以上を贈与を受ける人自身の居住用に使うこと

床面積は「登記簿上」の数字で判断する。パンフレットや不動産広告の表示面積と異なる場合があるため、登記事項証明書で確認する。

土地の先行取得、中古住宅の取得、増改築を行う場合には、それぞれ追加の条件がある。「住宅を買う」という一言でまとめられていても、手続の内容によって確認すべき条件が変わる。

将平と紬の資金負担と、登記する持分も確かめる。母から将平が資金をもらっても、将平自身が家の所有者にならず、共有持分も持たなければ、この特例は使えない。

資金を出した割合と登記の割合が違えば、夫婦間の贈与の問題も別に確認する。

贈与の翌年3月15日までにすること

贈与を受けた後、資金をいつ・どう使うかにも期限がある。

贈与の翌年3月15日までに、受け取った対象資金の全額を使い、住宅の新築・取得・一定の増改築等をする必要がある。受け取った本人が所有者になることも条件で、共有持分を持つ場合を含む。

原則として、その日までに住み始める。まだ入居していなくても、その後速やかに住むことが確実と見込まれる必要がある。

引渡しや工事が遅れたら、期限の条件を確認しよう。翌年3月15日時点で入居を見込めても、翌年12月31日までに実際に住まなければ、原則として特例は使えない。

その場合は、修正申告という、自分で申告を直す手続が必要になる。受け取る時点から、取得と入居の日程を確かめる理由はここにある。

なお、既存の住宅ローンの返済に充てる資金は、住宅用家屋の新築・取得・増改築等の対価とは扱われない。この特例の対象にならない。

申告しなければ、特例は使えない

贈与の翌年2月1日から3月15日までに、特例を使う旨を書いた贈与税申告書を提出する。戸籍、契約書、性能証明等の必要書類もそろえる。

「限度額以内だから申告しなくていい」は誤りだ。贈与額が500万円でも1,000万円でも、申告と書類の提出が特例を使う条件になっている。自動的に非課税になる制度ではない。

暦年課税の基礎控除との関係は贈与税の基礎控除を、贈与の記録の残し方は生前贈与の証拠も参照してほしい。

朱美からの贈与でこの特例が適用された部分は、母が亡くなった時の暦年贈与加算から除かれる。

上限を超える部分や別の贈与まで、同じになるわけではない。民事上の特別受益（遺産の前渡しと考える贈与等）や遺留分も別に確かめる。税金の計算と、家族の取り分は分けて考えよう。

契約前に手元で確認する項目

契約や資金移動の前に、次の項目を確かめよう。

• 贈与者・贈与を受ける人の関係（直系尊属かどうか）、贈与日、金額
• 売買・請負契約の内容と支払予定日
• 登記簿上の床面積、築年数、耐震・省エネ等の証明書類の取得見込み
• 翌年3月15日までの取得と入居の日程
• 申告書類の種類と入手先

金融機関、建築会社、税理士と資料を照らし合わせ、使える上限と期限を確認してから資金計画を決める。

将平と紬は、床面積、性能証明、取得・入居日、名義と資金負担を資料で確認することにした。朱美も、自分の生活資金を残して800万円を出せるかを検討する。上限1,000万円と500万円で仮計算が変わる点を押さえ、贈与額と申告を一緒に決めたい。

ほかにも確認する手続がある場合は、生前贈与の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

2026年の非課税限度額はいくらか

省エネ等住宅は1000万円、それ以外は500万円で、贈与を受ける人ごとに条件を確認する。過去の適用も確認する。

限度内なら申告不要か

この特例には期限内の贈与税申告と必要書類の提出が必要だ。

住宅ローン返済用の贈与も対象か

既存ローンの返済は対象にならない。新築・取得・増改築等の対価への資金充当を確認する。

親の資金で配偶者だけが所有しても使えるか

贈与を受ける人本人が家屋を所有する必要があり、持分取得も含む。資金負担と登記持分を確認する。

この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の判断は、相続関係、財産、契約、取引記録などの資料を示して弁護士・税理士へ確認したい。