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冒頭の場面は、相続で起こり得る問題を説明するための仮想例だ。
登記事項証明書を取り寄せると、権利部の甲区に名前が並んでいる。持分2分の1、4分の1、4分の1。取得原因の欄には「相続」と書かれているものと、「売買」と書かれているものが混在している。この一枚の紙を見た瞬間、何をどう動かせばいいのかが分からなくなる。
「全員の同意が要る」とは聞いた。では、同意しない人がいたら終わりなのか。「裁判をすれば競売になる」とも聞いた。では、話合いが決裂したら不動産を叩き売るしかないのか。どちらも、正確ではない。ただ、どこが違うのかを説明する前に、もう一つ確かめることがある。取得原因の欄に何と書いてあるか、だ。
共有不動産の全体売却には原則として共有者全員の同意が必要だが、自己持分は単独で譲渡できる。「一人が反対したら何もできない」「裁判をすれば必ず競売になる」という理解はどちらも正確ではなく、取得経緯と手続の種類によって選択肢が変わる。
まず登記事項証明書、遺言、遺産分割協議書と取得経緯を確認する。登記の原因が「相続」だけでは、遺産分割前か分割後かは判断できない。その上で、全体売却・代償取得・現物分割・共有物分割請求・所在不明共有者制度のどれが使えるかを検討する。
「全員同意が要る」の前に、何の共有かを確認する
取得原因欄と協議書を合わせて見る理由は、共有の種類によって使える手続が変わるからだ。相続が開始してまだ遺産分割が終わっていない不動産は、共同相続人が遺産として共有している状態にある。これを遺産共有という。一方、遺産分割で持分割合を確定した後や、売買などで生じた共有は、民法256条以下が定める通常共有として扱われる。
この区別が手続の出発点を決める。遺産共有の解消は、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判で行うものであり、通常の共有物分割訴訟だけで直ちに解消できるわけではない。登記事項証明書に「相続」と「売買」が混在している場合、遺産共有持分と通常共有持分が併存する可能性もあり、手続はさらに複雑になる。「共有を解消したい」という目的は同じでも、どの窓口を叩くかは取得経緯によって変わる。
遺産分割前の不動産については、相続不動産の共有を解消する方法で手続の全体像を整理している。
不動産全体を売るには全員の同意が要る
通常共有の不動産全体を任意売却するには、共有者全員の同意が必要だ。売買契約、所有権移転登記、抵当権抹消といった手続のすべてに共有者全員が関与する。
民法251条は、共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えられないと定めている。2023年施行の改正により、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更については持分価格の過半数で決定できるようになった。ただし、不動産全体を第三者へ売却することはこの軽微変更には含まれない。過半数で動かせる管理行為の範囲については、共有不動産の管理行為とは何かを参照してほしい。
一人が反対すれば全体の任意売却は止まる。ただし、それは「何もできない」とは違う。
自分の持分だけなら、単独で動かせる
各共有者は自分の持分を処分できる。他の共有者の同意がなくても、自己持分だけを第三者へ譲渡することは可能だ。
ただし、買主は他の共有者と共同所有者になる立場を引き継ぐ。物件全体を自由に使用・処分できず、管理や分割をめぐる紛争も引き継ぐことになるため、持分だけの取引は、全体を売却した場合の持分割合相当額より低い価格になることがある。持分買取業者への売却を検討する前に、他の共有者による買取り、全体売却、代償取得と比較することが重要だ。
話合いで検討する三つの解消方法
全員の同意を得て進める場合、解消方法は大きく三つある。
- 全体売却：共有者全員で第三者に売却し、費用控除後の代金を持分などに応じて分ける
- 代償取得：共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者へ持分相当額を支払う
- 現物分割：土地を分筆するなど、共有物そのものを物理的に分ける
どれが有利かは、不動産の価格、住宅ローン・抵当権の有無、占有者の状況、売却費用、譲渡所得税によって変わる。査定額が一つだけだと、代償金や売却価格の前提を共有者間で揃えられない。複数の案を同じ基準で比較するために、全体と持分の査定を分けて取ることが出発点になる。
相続したマンションの売却については、登記・税金・管理費の精算を含めた流れを相続したマンションを売却する流れで確認できる。誰も住まない実家の場合は、売却前の登記・税金・空き家控除も参照してほしい。
話合いがまとまらないとき、訴訟は「競売一択」ではない
共有者間で分割協議が調わない、または協議できない場合、各共有者は民法256条以下に基づく共有物分割請求権を行使できる。具体的には民法258条に基づき地方裁判所へ共有物分割を請求する。
ここで「裁判をすれば必ず競売になる」という理解が崩れる。現行法が定める分割方法は三つある。
- 現物分割：土地などを物理的に分ける
- 代償分割：一部の共有者に他の持分を取得させ、金銭の支払義務を負わせる
- 競売分割：現物分割・代償分割ができない場合、またはそれらで価格が著しく減少するおそれがある場合に競売する
したがって、共有物分割訴訟を提起すれば必ず競売になるわけではない。他方、希望する分割方法が必ず採用されるわけでもない。物件の性質、利用状況、評価額、支払能力などを裁判所が考慮する。
なお、遺産共有は原則として遺産分割で解消する。他の共有者との共有に遺産持分が含まれる場合は、相続開始から10年経過後の民法258条の2による例外もあるが、遺産分割請求と所定期間内の異議申出があれば扱いが変わる。通常の共有物分割訴訟とは手続が異なる。取得原因の確認に戻ることになる。
「連絡がとれない」の中身によって、手続が変わる
住所は分かるが返事をしない。住所自体が分からない。生きているかどうかも分からない。「連絡がとれない」という状況は、この三つで次の手がまったく違う。
共有者の氏名・所在を必要な調査を尽くしても知ることができない場合、2023年施行の改正民法には地方裁判所の決定を得て進める制度がある。
- 所在等不明共有者以外の共有者全員の同意で、共有物に変更を加える制度（民法251条2項）
- 所在等不明共有者の持分を取得する制度（民法262条の2）
- 所在等不明共有者の持分を含め、不動産全体を第三者へ譲渡する権限を得る制度（民法262条の3）
ただし、登記簿上の住所へ郵便を送っただけで「所在不明」になるわけではない。住民票、戸籍の附票などによる必要な調査、公告、供託等が求められる。また、連絡は取れるが単に反対している共有者を、所在不明として除外することはできない。所在不明者の持分が遺産分割前の相続財産に属する場合、持分取得・持分譲渡の裁判は原則として相続開始から10年を経過する前にはできない。
動き出す前に手元で確認できること
共有状態を放置すると、次の相続で共有者が増える。反対者を説得することだけに時間を使い続けると、その間にも固定資産税の精算や管理費の問題が積み上がる。まず確認できることを順番に並べると、次のようになる。
- 登記事項証明書で共有者・持分・抵当権・取得原因を確認し、遺言や協議書も揃える
- 遺産分割前の遺産共有か、遺産分割後の通常共有かを判断する
- 不動産全体と共有持分の査定を分けて取る
- 共有者ごとに全体売却・代償取得・現物分割への意向を記録する
- 固定資産税、管理費、修繕費、賃料収入の精算を整理する
- 協議が難しければ、遺産分割か共有物分割か適切な手続を選ぶ
登記事項証明書は法務局の窓口またはオンラインで取得できる。取得原因の欄に何と書いてあるか。共有者の名前と持分がいくつあるか。その確認が、全体売却・持分売却・分割請求・所在不明共有者制度のどれを検討すべきかを最初に絞り込む。
手元にある登記事項証明書を開き、取得原因の欄を見る。そこから始まる確認の連鎖が、「一人が反対したら終わり」でも「裁判をすれば競売になる」でもない、実際の選択肢を見えるようにする。
- 相続不動産の共有を解消する方法｜遺産共有・持分売却・分割手続
- 共有不動産の管理行為とは？過半数・全員同意・単独でできる範囲
- 相続したマンションを売却する流れ｜登記・税金・管理費・特例
- 誰も住まない実家を相続したら｜売却前の登記・税金・空き家控除
よくある質問
持分が過半数あれば全体を売れるか
通常の任意売却は原則として全員の同意が必要だ。管理行為を持分の過半数で決めることとは区別する。
自分の持分だけを売れるか
自己持分は原則として単独で譲渡できる。ただし全体売却と条件や価格が異なり、新たな共有者との紛争にも注意する。
裁判では必ず競売になるか
現物分割や、他の共有者の持分を取得して金銭を支払う方法もある。裁判所が選ぶ方法は評価、利用状況、支払能力などによる。
登記の原因が相続なら遺産分割前か
それだけでは判断できない。遺言、協議書、取得経緯を確認して遺産共有か通常共有かを区別する。
この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の判断は、相続関係、財産、契約、取引記録などの資料を示して弁護士・税理士へ確認したい。
