共有不動産は全員同意なしで売却できる？持分売却と共有物分割

「一人が反対したら何もできない」「裁判をすれば必ず競売になる」という理解は、どちらも正確ではありません。何を売るのか、現在が遺産分割前の遺産共有か、遺産分割後の通常共有かによって、使う手続が変わります。

不動産全体の任意売却には全員の同意が必要

共有物全体の売却は共有物の処分に当たり、原則として共有者全員の同意が必要です。売買契約、所有権移転登記、抵当権抹消などの手続に共有者全員が関与します。

民法251条は、共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えられないと定めています。2023年施行の改正により、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は持分価格の過半数で決められるようになりましたが、不動産全体の売却はこの軽微変更には当たりません。

自分の共有持分だけなら単独で売却できる

各共有者は自分の持分を処分できるため、他の共有者の同意がなくても、自己持分だけを第三者へ譲渡できます。ただし、買主は他の共有者と共同所有する立場になります。

持分だけの取引は、物件全体を自由に使用・処分できず、管理や分割をめぐる紛争も引き継ぐため、全体を売却した場合の持分割合相当額より低い価格になることがあります。持分買取業者へ売る前に、他の共有者による買取り、全体売却、代償取得と比較します。

まず遺産共有か通常共有かを確認する

相続開始後、まだ遺産分割が終わっていない不動産は、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判で分け方を決めます。共同相続人の遺産共有を、通常の共有物分割訴訟だけで直ちに解消できるわけではありません。

これに対し、遺産分割で持分割合を確定した後や、売買などにより生じた通常共有は、民法256条以下の共有物分割請求の対象になります。遺産共有持分と第三者の通常共有持分が併存する場合などには手続が複雑になるため、登記原因と持分取得経緯を確認します。

話合いで検討する三つの解消方法

1. 全体売却：共有者全員で第三者に売却し、費用控除後の代金を持分などに応じて分ける
2. 代償取得：共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者へ持分相当額を支払う
3. 現物分割：土地を分筆するなど、共有物そのものを分ける

不動産価格、住宅ローン・抵当権、占有者、売却費用、譲渡所得税を確認し、複数の案を同じ基準で比較します。査定額が一つだけだと、代償金や売却価格の前提を共有できません。

共有物分割訴訟は競売だけではない

共有者間で分割協議が調わない、または協議できない場合、各共有者は民法258条に基づき地方裁判所へ共有物分割を請求できます。現行法が定める主な方法は次のとおりです。

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• 現物分割：土地などを物理的に分ける
• 代償分割：一部の共有者に他の持分を取得させ、金銭の支払義務を負わせる
• 競売分割：現物分割・代償分割ができない場合、またはそれらで価格が著しく減少するおそれがある場合に競売する

最高裁平成8年10月31日判決は、適正な価格評価、取得者の支払能力、共有者間の実質的公平などの条件の下で、一人に不動産を取得させて他の共有者へ価格賠償させる全面的価格賠償を認めました。この考え方は、2023年施行の民法258条改正で代償分割として明文化されています。

したがって、共有物分割訴訟を提起すれば必ず競売になるわけではありません。他方、希望する分割方法が必ず採用されるわけでもなく、物件の性質、利用状況、評価額、支払能力などを裁判所が考慮します。

所在不明・賛否不明の共有者がいる場合

共有者の氏名・所在を必要な調査を尽くしても知ることができない場合、2023年施行の改正民法には、地方裁判所の決定を得て進める制度があります。

• 所在等不明共有者以外の共有者全員の同意で、共有物に変更を加える制度（民法251条2項）
• 所在等不明共有者の持分を取得する制度（民法262条の2）
• 所在等不明共有者の持分を含め、不動産全体を第三者へ譲渡する権限を得る制度（民法262条の3）

登記簿上の住所へ郵便を送っただけで「所在不明」になるわけではありません。住民票、戸籍の附票など必要な調査、公告、供託等が求められます。また、連絡は取れるが単に反対している共有者を、所在不明として除外することはできません。

売却前の確認事項

1. 登記事項証明書で共有者・持分・抵当権を確認する
2. 遺産分割前か、遺産分割後の通常共有かを確認する
3. 不動産全体と共有持分の査定を分けて取る
4. 共有者ごとに全体売却・代償取得・現物分割への意向を記録する
5. 固定資産税、管理費、修繕費、賃料収入の精算を整理する
6. 協議が難しければ、遺産分割か共有物分割か適切な手続を選ぶ

共有状態を放置すると、次の相続で共有者が増えることがあります。反対者を説得することだけに時間を使わず、取得経緯と手続の種類を先に確定することが重要です。

公的資料

• e-Gov法令検索「民法」（251条、256条、258条、258条の2、262条の2、262条の3）
• 法務省「令和3年民法・不動産登記法改正」
• 法務省「共有制度の見直し」
• 最高裁平成8年10月31日判決（全面的価格賠償）
• 裁判所「民事訴訟」

よくある質問

共有者の一人が反対すると不動産全体を売れませんか

原則として、任意の全体売却には共有者全員の同意が必要です。ただし、自己持分の売却、共有物分割、所在等不明共有者に関する裁判手続など、共有状態を解消する方法は残ります。

自分の共有持分だけなら売れますか

自己持分は原則として単独で譲渡できます。ただし、買主は他の共有者との共同所有者になるため、全体売却より価格が低くなることがあります。

共有物分割訴訟をすると必ず競売になりますか

必ずではありません。裁判所は現物分割または代償分割を検討し、それらができない場合や価格を著しく減少させるおそれがある場合に競売を命じることができます。

所在不明の共有者を除いて売却できますか

自動的には除外できません。必要な調査を尽くした上で、民法251条2項、262条の2、262条の3などに基づく地方裁判所の手続を利用できる場合があります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・税務アドバイスではありません。具体的な方針は、登記と権利関係を確認できる弁護士・司法書士・税理士などへご相談ください。

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