相続対策ガイド
相続サービスご案内
相続した不動産の共有を解消したいときは、遺産をまだ分けていないのか、分割で共有にすると決めた後なのかを最初に確認する。
そのうえで、全体を売る、一人が取得してお金を払う、土地そのものを分ける方法を比べる。誰が何を受け取り、いつお金を用意できるかまで具体化しよう。
父の家を兄の篤と弟の聡が半分ずつ取得すると決めてから、三年が過ぎた。篤は実家に住み、聡は別の町で家賃を払っている。「そのうち売るかどうか考えよう」としたまま、聡のところへも税金や修繕の連絡が来る。
篤には、父の家を失いたくない気持ちがある。聡には、自分の持分があっても生活の支払には使えない、というもどかしさがある。ここからは、遺産分割で共有取得すると決めた架空の兄弟だ。同じ登記でも、まだ分割していない家族では手続が変わる。
最初に見るのは、登記と遺産分割の経緯
登記事項証明書には持分が書かれていても、それだけで遺産分割が終わっているとは限らない。法定相続分（法律で決められた相続の割合）による相続登記を先にしただけの場合もある。遺言、遺産分割協議書、調停調書等と一緒に確認したい。
| 現在の状態 | 共有を解消する主な方法 |
|---|---|
| 亡くなった人の不動産について、相続人同士で分割が未了 | 遺産分割協議。まとまらなければ家庭裁判所の調停・審判 |
| 遺産分割で持分共有にすると決めた後などの通常共有 | 共有者間の協議。まとまらなければ共有物分割請求 |
| 通常共有の持分と、分割未了の遺産共有持分が併存 | 全体の共有物分割と、相続人同士の遺産分割との関係を確認 |
兄弟全員が相続人でも、父が生前に持っていたのは土地の半分で、もう半分は兄が元から所有していたという場合には、通常共有と遺産共有が併存する。誰が、いつ、どの原因で持分を取得したかが重要だ。
家族全体の遺産をまだ分けていないなら、家だけ切り出す前に、預金や生前の援助なども含めて調整する必要がある。一方、既に分割で持分を確定させた通常共有なら、その不動産の共有関係を解く話になる。入口を分けるのは、同じ財産を二つの手続で別々に分けたり、他の遺産との調整を飛ばしたりしないためでもある。
共有を解消する三つの案を、手取りまで比べる
一人が取得し、他の人へお金を払う
実家に住み続ける人や利用したい人が、他の人の取り分に相当する金銭を支払う方法だ。遺産分割では代償分割（一人が家などを受け取り、ほかの相続人へ調整のお金を払う分け方）、通常共有の解消では持分の買取りや価格賠償の方法などが問題になる。
篤と聡が家全体を3,000万円と評価することで合意し、他の精算を考えない単純な例なら、聡の半分は1,500万円相当だ。篤が聡の持分を取得して1,500万円を払えば、篤は家全体、聡はお金を受け取る形を考えられる。
篤が用意できるのが500万円なら、1,500万円を払うにはあと1,000万円必要だ。家に3,000万円の価値があっても、支払う現金が手元にあるとは限らない。
借入れの可否と返済、ほかの資産、支払時期や分割払いの条件を確かめる。合意できる値段と、実際に払えるお金は分けて考える。
「いずれ払う」という約束だけで所有権を移すと、後で代金を受け取れない問題が残る。分割払いを考える場合は、担保や不払い時の対応も含めて相談したい。
不動産全体を売却し、代金を分ける
誰も取得を希望しない場合や、買取資金を用意できない場合には、全体を売却して代金を分ける方法がある。任意売却を進めるには、原則として全共有者の合意と持分移転の手続が必要になる。
売出価格だけでなく、値下げの判断、仲介業者、測量・解体が必要かどうか、残置物の処理、費用負担、残代金の配分を決める。譲渡所得税の額は各人の取得費や特例等によって異なるため、「税金を引いた残り」を分けるなら、その税金を誰のどの額として扱うかまで合意する。
マンションでは、管理費・修繕積立金の滞納や、管理組合との手続も確認したい。詳しくは相続したマンションを売却する流れに整理している。
例えば全体の売却代金3,000万円から、二人が共通費用として合意した売却等の費用120万円を引くなら、税引前の残りは2,880万円、半分ずつなら1,440万円だ。ここでは各人の譲渡所得税等をまだ引いていない。持分相当の1,500万円と、費用を払った後に受け取るお金は一致しないことがある。
篤が退去するなら、引越し先や時期も話し合う。売れた日に突然住まいがなくなる案では合意しにくい。聡の資金が必要な時期と、篤の住まいを移す時間を同じ予定表に置く。
土地を分け、それぞれが単独で持つ
土地を現物で分ける方法もある。ただ、図面上で半分に線を引けても、どちらも同じように使える土地になるとは限らない。接道、形状、最低敷地面積、建物の位置、上下水道、境界などを調べる必要がある。
分筆登記をしただけでは、各筆がそれぞれの単独所有になるわけではない。共有の分け方を合意し、必要な持分移転等の登記まで整える。分けたことで全体の価値が大きく下がるなら、別の方法との比較が必要だ。
200平方メートルを100平方メートルずつに分けても、同じ価値とは限らない。片方が道路に接せず、建物も片方に偏っていれば、使いやすさが違う。
また、分筆して二つの土地にしただけでは、それぞれを兄弟で半分ずつ持つ状態が残り得る。どちらを誰の単独所有にするかを決め、必要な登記まで行う。
篤と聡が一つの土地を半分ずつ共有している場合の、登記と所有の違いを示す模式図だ。
篤1/2 ＋ 聡1/2 の共有
篤1/2 ＋ 聡1/2 の共有
篤1/2 ＋ 聡1/2 の共有
土地Aを篤、土地Bを聡の単独所有にするには、分け方の合意と必要な持分移転等の登記まで整える。分筆できるか、使いやすさや価値も個別に確認する。
合意できないときは、共有の種類に合う裁判手続へ
遺産分割が終わっていない場合
相続人同士で遺産を分ける手続は、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判（裁判官が事情や資料を調べて判断する手続き）となる。不動産だけでなく、他の遺産、特別受益や寄与分等も踏まえて分割を検討する。
不成立となれば原則として審判へ移り、裁判所が事情を踏まえて判断する。一人が反対しているから永久に解決できないということではないが、こちらが希望した売却や取得が必ず認められるとも限らない。
通常共有を解消する場合
共有者の話合いがまとまらない、または話し合えないときは、裁判所へ共有物の分割を求める。
裁判所は、土地そのものを分ける「現物分割」や、一人がほかの人の持分を取得してお金を払う方法を検討する。これらの方法では分けられない場合や、分割で価値が大きく下がるおそれがある場合などには、競売を命じることがある。
共有物分割訴訟を起こせば、必ず競売になるわけではない。一方、任意売却と同じ価格や日程を保証してもらえるわけでもない。評価、支払えるだけのお金があるか、現況、分割後の利用可能性を示す資料が必要だ。管轄は訴額等によって確認し、遺産分割の家庭裁判所手続と混同しないようにする。
遺産共有と通常共有が混ざっている場合
父と第三者が共有していた土地について、父の持分だけを兄弟が相続した場合などが当たる。相続人だけで第三者の持分まで遺産分割することはできない。
遺産共有持分と通常共有持分が併存する場合、両者の共有関係を裁判上解消するには共有物分割訴訟による。その結果、遺産共有者に分与された財産は、なお相続人同士の遺産分割の対象になる。
価格賠償によって金銭を受け取る場合も、その時点で各相続人の受け取る額が最終確定するわけではない。判決は、遺産分割までの保管義務を示している。共有物分割でお金に変わったからといって、各人が自由に使えると考えないことが大切だ。
相続から10年を過ぎた場合の特則
現行民法には、通常共有と遺産共有が併存する場合など、共有物の持分が相続財産に属し、亡くなってから10年が経過したときに、その遺産共有部分も共有物分割手続で分けられる特則がある。
ただし、その持分について遺産分割の請求があり、相続人が共有物分割を扱う裁判所へ、請求があった旨の通知を受けた日から2か月以内に異議を申し出た場合は別だ。
「相続から10年たてば、すべての遺産を共有物分割で処理できる」という規定ではない。共有の構造、申立ての時期、既にある遺産分割事件を確認する。裁判所から通知を受け取ったら、そのまま放置せず、期限内に対応を検討したい。
この10年の仕組みは、篤と聡のように分割で通常共有を確定した家に初めて使える手続を与える、というものではない。二人は既に通常共有なので、協議できなければ共有物分割の検討へ進む。未分割の相続持分が混ざる場合の特則を、すべての共有解消に必要な待ち時間だと思わないようにする。
自分の持分だけ売る前に、何が変わるかを知る
通常共有では、自分の持分だけを譲渡することはできる。ただし、土地の東半分を自由に引き渡せるという意味ではない。買主は不動産全体に対する共有持分を取得するので、利用や管理の問題が残る。
持分だけの価格は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた額と一致するとは限らない。利用や共有解消の負担が価格に影響する。複数の選択肢を比べ、売却後の負担や契約条件を確認してから決めたい。
遺産分割前の特定不動産の持分譲渡は、通常共有との併存を生じさせるなど、手続を複雑にすることがある。「相続分」全体の譲渡とも異なるため、何を売る契約なのかを確認する。全体売却との違いは共有不動産の売却と持分譲渡でも説明している。
聡が欲しいのは、実家の図面の半分ではなく、暮らしに使える資金だ。ただ、持分だけ買う人も、篤との利用や将来の解消を引き受ける。その負担が価格に反映されることがあるため、「全体3,000万円だから、持分を今日1,500万円で売れる」とは考えない。全体売却や篤の買取りの条件と比べて判断する。
連絡が取れない共有者がいる場合
所在が分からない人を、勝手に共有者から外すことはできない。所在等不明共有者の持分取得や譲渡権限付与など、裁判所の手続を使う方法を検討する。調査や公告、持分の価額に応じた金銭の扱い等を確認する必要がある。
遺産分割をすべき相続財産に属する持分については、亡くなってから10年が経過していなければ使えない規定もある。単に売却に反対している人と、誰か・どこにいるか分からない人も別だ。管理人制度を含め、現在の状態に合う方法を選ぶ。
解消するまでの費用と管理も、放置しない
売るかどうかの協議中にも、固定資産税、管理費、必要な修繕は発生する。誰が立て替え、どの資料で精算するかを記録する。誰かが使っている場合は、使用の合意や対価の扱いも確認する。
共有を解消する話と、いま必要な管理の判断は分けて進められる。工事や賃貸で必要な同意については、共有不動産の管理行為のルールを確認したい。
相談には、登記事項証明書、遺言・協議書、相続関係図、査定、税金や修繕の記録、居住・賃貸状況をそろえる。「誰が反対しているか」だけでなく、「何をいくらで、どの方法で分けたいか」を示すと、交渉も裁判の準備も進めやすい。遺産全体の配分は不動産の遺産分割の判断基準にも整理している。
篤と聡は、まず年ごとの税金、修繕費、篤の使用状況を表にした。家の評価額に加え、1,500万円をどう払うか、全体を売るならいつ退去するかを並べる。「兄が頑固」「弟が家を捨てたい」という言い方では見えなかった問題が、資金と日程として現れる。共有の解消は、家族の気持ちを一つにそろえてからでなくても、実行可能な案を作るところから進められる。
公的資料・根拠
次の相続で共有者が増える前に、実行費用を比較する
今は二人で話せても、一人の死亡後にその相続人が持分を受け継げば、連絡と合意の相手が増える場合がある。単に共有名義へ登記して分割を終えたことにせず、利用・費用・将来の解消方法も確認する。
全体売却、誰かの単独取得と代償金（遺産を多く受け取る人から、ほかの相続人へ渡す調整のお金）、持分の売却、裁判による解消では、買い手、登記、測量、報酬と税、残る現金が違う。全員同意が必要な全体売却と、持分で判断する管理行為を区別する。
あわせて確認する手続と資料
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産の登記・分割・処分の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
相続登記が済んでいれば遺産分割も終わっていますか
法定相続分による登記を先にしただけの場合もある。登記だけでなく、遺言や遺産分割協議書等を確認する。
共有解消の裁判は必ず競売になりますか
必ずではない。現物分割や価格賠償の方法を検討し、それらによれない場合等に競売となることがある。
土地を分筆すれば共有は解消しますか
分筆だけでは各筆がそれぞれの単独所有になるわけではない。共有の分け方と必要な持分移転等の登記を整える。
自分の持分だけ売れますか
通常共有では持分だけの譲渡はできるが、全体価格に持分割合を掛けた額で売れるとは限らない。遺産分割前の譲渡は手続への影響も確認する。
相続から10年たてば共有物分割だけで済みますか
すべての遺産に当てはまるわけではない。通常共有との併存などの共有構造、遺産分割請求、通知後2か月以内の異議等の条件を確認する。
本記事は一般的な情報提供です。個別の対応は、亡くなった日、財産・家族関係の資料を示して弁護士・税理士等へ確認してください。
