相続対策ガイド
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父の家を兄弟で2分の1ずつ相続した。売る話は後でしようと決めたまま数年が過ぎ、固定資産税と修繕費だけがかかっている。自分は売りたいが、兄は「親の家だから残す」と言う。話を切り出すたびに、同じところへ戻ってしまう。
共有の解消は、まずまだ遺産分割が終わっていないのか、それとも分割で共有取得することを決めたのかを確認するところから始まる。同じ「相続した共有名義」でも、使う裁判手続が違うからだ。
全体を売る、一人が取得して他の人にお金を払う、土地を分ける。選択肢を具体的な金額と条件にして比較し、それでも合意できなければ、共有が生じた経緯に合う手続を選ぶ。
最初に見るのは、登記と遺産分割の経緯
登記事項証明書には持分が書かれていても、それだけで遺産分割が終わっているとは限らない。法定相続分による相続登記を先にしただけの場合もある。遺言、遺産分割協議書、調停調書等と一緒に確認したい。
| 現在の状態 | 共有を解消する主な方法 |
|---|---|
| 被相続人の不動産について、相続人間で分割が未了 | 遺産分割協議。まとまらなければ家庭裁判所の調停・審判 |
| 遺産分割で持分共有にすると決めた後などの通常共有 | 共有者間の協議。まとまらなければ共有物分割請求 |
| 通常共有の持分と、分割未了の遺産共有持分が併存 | 全体の共有物分割と、相続人間の遺産分割との関係を確認 |
兄弟全員が相続人でも、父が生前に持っていたのは土地の半分で、もう半分は兄が元から所有していたという場合には、通常共有と遺産共有が併存する。誰が、いつ、どの原因で持分を取得したかが重要だ。
共有を解消する三つの案を、手取りまで比べる
一人が取得し、他の人へお金を払う
実家に住み続ける人や利用したい人が、他の人の取り分に相当する金銭を支払う方法だ。遺産分割では代償分割、通常共有の解消では持分の買取りや価格賠償の方法などが問題になる。
例えば、合意する評価額が3,000万円、共有持分が各2分の1であれば、1,500万円を出発点に話すことが考えられる。ただし、他の遺産や債務、取得経緯等によって精算は変わる。評価額を決めるだけでなく、支払期限、資金調達、登記と引渡しの時期を決める必要がある。
「いずれ払う」という約束だけで所有権を移すと、後で代金を受け取れない問題が残る。分割払いを考える場合は、担保や不払い時の対応も含めて相談したい。
不動産全体を売却し、代金を分ける
誰も取得を希望しない場合や、買取資金を用意できない場合には、全体を売却して代金を分ける方法がある。任意売却を進めるには、原則として全共有者の合意と持分移転の手続が必要になる。
売出価格だけでなく、値下げの判断、仲介業者、測量・解体の要否、残置物の処理、費用負担、残代金の配分を決める。譲渡所得税の額は各人の取得費や特例等によって異なるため、「税金を引いた残り」を分けるなら、その税金を誰のどの額として扱うかまで合意する。
マンションでは、管理費・修繕積立金の滞納や、管理組合との手続も確認したい。詳しくは相続したマンションを売却する流れに整理している。
土地を分け、それぞれが単独で持つ
土地を現物で分ける方法もある。ただ、図面上で半分に線を引けても、どちらも同じように使える土地になるとは限らない。接道、形状、最低敷地面積、建物の位置、上下水道、境界などを調べる必要がある。
分筆登記をしただけでは、各筆がそれぞれの単独所有になるわけではない。共有の分け方を合意し、必要な持分移転等の登記まで整える。分けたことで全体の価値が大きく下がるなら、別の方法との比較が必要だ。
合意できないときは、共有の種類に合う裁判手続へ
遺産分割が終わっていない場合
共同相続人間で遺産を分ける手続は、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判となる。不動産だけでなく、他の遺産、特別受益や寄与分等も踏まえて分割を検討する。
不成立となれば原則として審判へ移り、裁判所が事情を踏まえて判断する。一人が反対しているから永久に解決できないということではないが、こちらが希望した売却や取得が必ず認められるとも限らない。
通常共有を解消する場合
協議がまとまらない、または協議できないときは、共有物分割を裁判所へ請求する。裁判所は現物分割や、ある共有者に他の持分を取得させて金銭を支払わせる方法を検討し、それらによることができない場合等には競売を命じることがある。
共有物分割訴訟を起こせば、必ず競売になるわけではない。一方、任意売却と同じ価格や日程を保証してもらえるわけでもない。評価、支払能力、現況、分割後の利用可能性を示す資料が必要だ。管轄は訴額等によって確認し、遺産分割の家庭裁判所手続と混同しないようにする。
遺産共有と通常共有が混ざっている場合
父と第三者が共有していた土地について、父の持分だけを兄弟が相続した場合などが当たる。相続人だけで第三者の持分まで遺産分割することはできない。
最高裁2013年11月29日判決は、遺産共有持分と通常共有持分が併存する場合、両者の共有関係を裁判上解消するには共有物分割訴訟によるとした。その結果、遺産共有者に分与された財産は、なお相続人間の遺産分割の対象になる。
価格賠償によって金銭を受け取る場合も、その時点で各相続人の取得額が最終確定するわけではない。判決は、遺産分割までの保管義務を示している。共有物分割でお金に変わったからといって、各人が自由に使えると考えないことが大切だ。
相続から10年を過ぎた場合の特則
現行民法には、通常共有と遺産共有が併存する場合など、共有物の持分が相続財産に属し、相続開始から10年が経過したときに、その遺産共有部分も共有物分割手続で分けられる特則がある。
ただし、その持分について遺産分割の請求があり、相続人が共有物分割を扱う裁判所へ、請求があった旨の通知を受けた日から2か月以内に異議を申し出た場合は別だ。
「相続から10年たてば、すべての遺産を共有物分割で処理できる」という規定ではない。共有の構造、申立ての時期、既にある遺産分割事件を確認する。裁判所から通知を受け取ったら、そのまま放置せず、期限内に対応を検討したい。
自分の持分だけ売る前に、何が変わるかを知る
通常共有では、自分の持分だけを譲渡することはできる。ただし、土地の東半分を自由に引き渡せるという意味ではない。買主は不動産全体に対する共有持分を取得するので、利用や管理の問題が残る。
持分だけの価格は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた額と一致するとは限らない。利用や共有解消の負担が価格に影響する。複数の選択肢を比べ、売却後の負担や契約条件を確認してから決めたい。
遺産分割前の特定不動産の持分譲渡は、通常共有との併存を生じさせるなど、手続を複雑にすることがある。「相続分」全体の譲渡とも異なるため、何を売る契約なのかを確認する。全体売却との違いは共有不動産の売却と持分譲渡でも説明している。
連絡が取れない共有者がいる場合
所在が分からない人を、勝手に共有者から外すことはできない。所在等不明共有者の持分取得や譲渡権限付与など、裁判所の手続を使う方法を検討する。調査や公告、持分の価額に応じた金銭の扱い等を確認する必要がある。
遺産分割をすべき相続財産に属する持分については、相続開始から10年が経過していなければ使えない規定もある。単に売却に反対している人と、誰か・どこにいるか分からない人も別だ。管理人制度を含め、現在の状態に合う方法を選ぶ。
解消するまでの費用と管理も、放置しない
売るかどうかの協議中にも、固定資産税、管理費、必要な修繕は発生する。誰が立て替え、どの資料で精算するかを記録する。誰かが使っている場合は、使用の合意や対価の扱いも確認する。
共有を解消する話と、いま必要な管理の判断は分けて進められる。工事や賃貸で必要な同意については、共有不動産の管理行為のルールを確認したい。
相談には、登記事項証明書、遺言・協議書、相続関係図、査定、税金や修繕の記録、居住・賃貸状況をそろえる。「誰が反対しているか」だけでなく、「何をいくらで、どの方法で分けたいか」を示すと、交渉も裁判の準備も進めやすい。遺産全体の配分は不動産の遺産分割の判断基準にも整理している。
公的資料・根拠
よくある質問
相続登記が済んでいれば遺産分割も終わっていますか
法定相続分による登記を先にしただけの場合もある。登記だけでなく、遺言や遺産分割協議書等を確認する。
共有解消の裁判は必ず競売になりますか
必ずではない。現物分割や価格賠償の方法を検討し、それらによれない場合等に競売となることがある。
土地を分筆すれば共有は解消しますか
分筆だけでは各筆がそれぞれの単独所有になるわけではない。共有の分け方と必要な持分移転等の登記を整える。
自分の持分だけ売れますか
通常共有では持分だけの譲渡はできるが、全体価格に持分割合を掛けた額で売れるとは限らない。遺産分割前の譲渡は手続への影響も確認する。
相続から10年たてば共有物分割だけで済みますか
すべての遺産に当てはまるわけではない。通常共有との併存などの共有構造、遺産分割請求、通知後2か月以内の異議等の条件を確認する。
本記事は一般的な情報提供です。個別の対応は、相続開始日、財産・家族関係の資料を示して弁護士・税理士等へ確認してください。
