小規模宅地等の特例と同居要件｜配偶者・家なき子・二世帯住宅

小規模宅地等の特例のうち特定居住用宅地等は、一定の自宅敷地について330平方メートルまで相続税評価額を80％減額できる制度です。ただし「住民票が同じなら使える」「二世帯住宅は内部で行き来できなければ使えない」という単一基準では決まりません。

根拠は租税特別措置法69条の4と同法施行令40条の2です。現行の取得者別要件は国税庁No.4124で確認できます。

取得者ごとに要件が違う

配偶者には取得者本人についての居住継続・保有継続要件がありません。一方、同居親族には両方が必要です。相続開始後すぐ転居・売却する場合は、申告期限前の行動が適用可否へ影響し得ます。

「同居」は住民票だけで判定しない

同居の判断では、相続開始直前に生活の本拠として一棟の建物へ居住していたかを、日常生活、寝起き、家財、家族関係、他の住居の有無などから確認します。住民票は資料の一つですが、記載だけで居住実態が確定するわけではありません。

LegalScapeで確認した東京地裁平成23年8月26日判決は、「居住の用に供されていた宅地」について、日常生活の状況、入居目的、建物の構造・設備、他の生活拠点等を総合考慮した事案です。この裁判例を、すべての同居事案を一要素で決める根拠として使わないことが重要です。

二世帯住宅は区分所有登記を確認する

二世帯住宅では、玄関・台所・浴室が別か、内部で往来できるかだけで結論を出しません。国税庁No.4124は、建物の区分所有等に関する法律上の区分所有建物である旨の登記があるかどうかで「一棟の建物に居住していた親族」の範囲を分けています。

区分所有建物として登記された二世帯住宅では、原則として被相続人の居住部分に居住していた親族かを確認します。区分所有登記がない一棟の建物では、親族の居住部分を含めて扱い得ます。「内部の行き来がなければ常に対象外」「二世帯住宅なら敷地全体が常に対象」という説明はいずれも正確ではありません。

家なき子は過去3年だけを見ない

家なき子の要件は、被相続人に配偶者がいないこと、同居する法定相続人がいないこと、取得者等が相続開始前3年以内に一定の者が所有する国内家屋へ居住していないことなどを組み合わせて判定します。

さらに、相続開始時に住んでいる家屋を過去に取得者本人が所有していたことがないことや、申告期限まで対象宅地を保有することも確認します。賃貸住宅へ3年住めば自動的に適用される制度ではありません。詳細は家なき子特例の要件も参照してください。

老人ホーム入居後も直ちに対象外とは限らない

被相続人が相続開始直前に自宅へ住んでいなくても、要介護・要支援認定等を受け、対象となる老人ホーム・介護施設等へ入居し、旧自宅を入居後に事業用または一定の他人の居住用へ転用していないなどの要件を満たせば、従前の自宅敷地を対象にできる場合があります。

施設名だけで決めず、認定日、入居日、施設類型、自宅の使用状況、親族の生計関係を資料で確認します。「老人ホームへ入った時点で自宅ではなくなる」という断定は避けます。

LINEで相続全体をまとめて相談 税務・登記・不動産も一括整理

未分割でも期限内申告を止めない

小規模宅地等の特例は、原則として対象宅地の取得者が決まり、選択について相続人等の同意を得て申告する制度です。申告期限までに未分割なら、その時点で当然に特例を適用できるわけではありません。

一方、期限内申告に「申告期限後3年以内の分割見込書」等を添付し、3年以内に分割された場合は、更正の請求により適用を受けられる余地があります。3年を超える事情がある場合は承認申請を含む別手続があるため、期限前に確認します。

申告前に集める資料

• 登記事項証明書、公図、固定資産税資料、敷地面積
• 被相続人・取得者の住民票、戸籍の附票、公共料金等
• 二世帯住宅の建物図面、登記、区分所有関係
• 老人ホームの契約書、入居日、要介護等の認定資料
• 取得者の過去の居住先と、その家屋の所有者が分かる資料
• 遺産分割協議書、特例選択の同意、申告添付書類

住民票と実態が異なる場合は、その理由と客観資料を整理します。税務署から問い合わせが来てから生活実態を思い出すのではなく、死亡直後の資料が残るうちに確認します。

適用判断と土地評価を分ける

最初に路線価方式・倍率方式等で通常の相続税評価額を計算し、その後に小規模宅地等の特例を適用します。対象面積が330平方メートルを超える場合や、事業用・貸付事業用の宅地等も選択する場合は、限度面積の調整が必要です。

制度全体の面積・減額割合・申告方法は小規模宅地等の特例とはで確認できます。特例を使えば必ず相続税がゼロになるわけではなく、基礎控除、債務、他の財産、取得者別税額と合わせて試算します。

分割前のチェックリスト

1. 誰が宅地を取得すれば要件を満たすか
2. 申告期限前に転居・売却予定がないか
3. 二世帯住宅の登記は区分所有か
4. 施設入居時の認定と自宅利用状況はどうか
5. 未分割の場合の見込書・更正請求工程を組めるか
6. 他の対象宅地との限度面積調整が必要か

遺産分割の公平だけで取得者を決めた後に特例を検討すると、選択肢が狭くなることがあります。分割案ごとの民事上の負担と相続税額を同時に比べます。

申告期限前の売却・建替えに注意する

同居親族や家なき子には、申告期限までの保有継続が求められます。納税資金のために対象宅地を売却する案、老朽建物を取り壊す案、共有持分を交換する案は、実行前に特例への影響を確認します。

災害、収用、やむを得ない転居など個別事情がある場合も、一般論だけで適用可否を決めず、契約締結前に事実・日付・根拠資料を整理します。

本記事は一般的な相続税制度の説明です。同居の実態、登記、施設、取得者、分割、他の宅地の選択により結論が変わります。最新の国税庁資料と税理士等の確認を併用してください。

LINEで相続全体をまとめて相談 税務・登記・不動産も一括整理