相続対策ガイド
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不動産の家族信託は、登記の名義を変えるだけでは準備が終わらない。本人の希望、契約で任せる仕事、ローンと担保、登記、売った後のお金の管理まで、つないで確かめよう。
以下は、説明用の架空の家族だ。管理を担う受託者へ名義を移すことは、子に自由に使える財産を贈ることとは違う。
母の洋子は、将来施設へ入るなら自宅を売り、生活費に充てたい。息子の慎也は家族信託を調べているが、妹の綾は「登記を変えたら、お兄さんの財産になるの」と心配している。自宅にはまだ住宅ローンの担保も残っている。
信託の目的は、母のための管理を続けられる仕組みを作ることだ。登記だけを先に変えても、本人の意思能力や契約内容、銀行の条件が確認できていなければ、予定した取引を実行できるとは限らない。
認知症の診断と、不動産を処分する権限を混同しない
診断が出た瞬間に、法律で全不動産が一律に凍結されるわけではない。契約時の意思能力、既存の代理権等を確認する。家族であることだけで、本人の家を売却する権限が生まれるわけでもない。
本人に契約の意味や結果を理解して決める意思能力がなければ、子同士だけで、本人が財産を託す契約を作ることはできない。
認知症が軽度、日常会話ができる、という理由だけで、複雑な信託や売買も理解できるとは決めない。具体的な契約内容と、本人の状態を確認しよう。
既に判断能力に疑問があれば、現在必要な支援と法定後見等も検討する。成年後見で本人の居住用不動産を売る場合等には家庭裁判所の許可が必要だが、家を売る方法がすべてなくなるわけではない。
委託者・受託者・受益者を、洋子の案で分けてみる
| 役割 | この架空の例で確認すること |
|---|---|
| 委託者：洋子 | 家の管理、必要な売却と生活費を渡すことについて、自分の希望を定める。 |
| 受託者：慎也 | 信託目的と権限に従って管理する。自分の事業や生活のために自由に使うのではない。 |
| 受益者：洋子 | 財産からの利益・給付を受ける。受託者名義になっただけで子への贈与とはならない。 |
管理する慎也は、注意を尽くして仕事をし、利益を受ける人のために忠実に行動する義務を負う。自分の財産等と分けて管理し、帳簿を作り、報告する等の義務もある。
利益を受ける人が受益者だ。妹の綾へ情報を共有することと、受益者が法律上の権利を使うことは区別する。法律上できること、母の意思、家族の希望を、同じものにしないようにしよう。
仕組みの基本は家族信託とは、担当者の負担は利点と注意点でも確認できる。
登記は、信託財産であることと条項を第三者へ示すために整える
不動産を信託するときは、所有権の移転等と、信託の登記を確かめる。
信託法14条は、必要な登記等をしなければ、信託の財産だと第三者へ主張できないと定める。ほかの財産と分けて管理するための、34条の登記も問題になる。
不動産登記法97条は、当事者、信託の目的、管理方法、終了事由等の登記事項を定める。信託目録は、どのような条件で管理する不動産かを確認する重要な資料になる。契約書の内容と食い違わないようにする。
不動産登記法98条は、権利の保存・設定・移転・変更の登記と、信託の登記を同時に申請すると定める。
登記が済めば、何でも売ったり担保を付けたりできるわけではない。信託法26条と、契約の目的・権限の制限等から、何ができるかを確かめる。
担保・共有・物件の種類は、契約前に調べる
洋子の家にローンと担保が残るなら、誰が返す義務を負うか、残高、抵当権等の内容を、契約と一緒に調べよう。
名義を受託者へ移しても、借金や担保は自動で消えない。金融機関に無断で進めず、契約条件と必要な同意・手続を確かめる。
共有の家では、本人が持つのは自分の共有持分だ。持分は、その財産について一人ひとりが持つ権利の割合をいう。ほかの共有者の権利まで信託することはできない。
家全体を売る、修繕する等の予定があれば、共有関係と必要な同意等を別に考えよう。
賃貸物件なら、賃貸借契約、敷金等を返す義務、管理会社、保証、入金口座を調べる。
農地等には別の法律の制限があり、普通の宅地と同じ手順では進められない。現地の状態と登記、農業委員会等で必要な手続を確かめよう。
管理、売却、建替え、借入れを、予定する行為ごとに照らし合わせる
売却を予定するなら、契約の目的、任せる権限と制限、母の住まいと生活費の渡し方を具体的にする。
契約に「売却」となければ必ず売れない、逆に「管理」とあれば何でも処分できる、と決めつけないようにしよう。
建替えや融資、担保設定を想定する場合も、契約だけで金融機関の審査が不要になるわけではない。慎也は、何をいつする可能性があるかを洋子と相談し、契約案を法務・登記・金融機関の担当へ示して条件を照らし合わせる。
修繕や税の支払いは売却まで続く。売れない期間の資金、保険、空き家管理、収益物件の空室等も考える。制度名だけで、買手と資金が確保されるわけではない。
登記費用は、所有権移転と信託登記を区別して見積もる
財産を託す人から管理する人へ、信託のために所有権を移す登記は、登録免許税法7条1項1号の非課税の扱いを確かめる。
一方、信託の登記そのものには税がかかる。所有権の信託登記は本則0.4％で、土地には2029年3月31日まで0.3％の軽減がある。この二つの登記を分けて見積もろう。
課税標準が土地2,000万円、建物500万円で、土地の軽減が使える例を考える。信託登記の税だけなら、土地6万円＋建物2万円＝計8万円だ。
課税標準は、税を計算する基になる額をいう。売れそうな金額や相続税評価額とは、区別しよう。司法書士報酬、資料の取得、契約作成、公正証書等の費用は別に見積りを確認する。
信託を変更・終了するときの登記と税も、最初と同じとは限らない。どの権利が誰へ、何を原因に移るかを確認する。見積りは設定時だけか、運用・変更と終了まで支援するかも確かめる。
売却代金、課税所得、生活費に使える現金は別だ
売却代金が3,000万円、売却時の現金支出が100万円、返済する借入残高が500万円だけの架空の例だ。
売却代金 3,000万円
売却時の支出 100万円
＋ 借入金の返済 500万円
＝ 600万円
3,000万円 − 600万円
＝ 2,400万円
譲渡に伴う税金等は、まだ引いていない。
この2,400万円は、税を計算する所得の額でも、全部を母の生活費に使えると決まった額でもない。税金や必要な取り置きも、別に確かめよう。
借入金を500万円返しても、その500万円すべてを、売却で得た所得から税の計算上引けるわけではない。
税を計算する時は、取得費、売るための費用、持っていた期間、特例の条件等を別に確かめる。信託しただけで、売却の所得が非課税になるわけでもない。
売った後のお金も、契約と目的に沿って管理する信託の財産になるかを確認する。
慎也の個人用口座へ混ぜず、母へ渡すお金、税金、取り置きと残高を追えるようにしよう。売れた金額と、母が実際に使えるお金は同じではない。
本人の死亡と、受託者の交代、変更・終了をそれぞれ設計する
洋子の死亡で終える契約なら、清算の手続、残った財産を受け取る人、引渡しと登記を確かめる。亡くなれば、どんな信託も自動で終わるわけではない。
次の受益者へ続ける案では、期間の制限、税金、遺留分という近い家族の最低限の取り分、その後の管理も考える必要がある。
慎也が先に亡くなる場合は、管理する人の任務が終わることと、信託全体が終わることを区別する。
次の担当者、その人が引き受ける意思、帳簿、口座や登記の変更を準備しよう。親族だからといって、慎也の相続人が信託不動産を分けるものではない。
内容を変える時は信託法149条、合意等で終える時は164条と、契約の定めを確かめる。
自分のために財産を託す自益信託なら、149条で何でも自由に取り消せる、という意味ではない。本人の能力、必要な権限・同意、管理する人の不利益、清算も合わせて確認する。
契約と登記、銀行の条件を同じ物件一覧で確認する
- 登記、評価の資料、物件の現況と所有者・持分を確認する。
- ローン、担保、賃貸借、管理・保険等の契約を整理する。
- 本人の希望と予定する行為から目的・権限を具体化する。
- 契約、登記、口座・融資の条件と税務を照らし合わせる。
- 管理開始後の報告と、死亡・変更・終了時の引継ぎを決める。
条項は信託契約書の確認点でも点検する。洋子、慎也、綾は、名義を変えることを終点にせず、母の住まいと生活費を支え続けられる案を確かめることにした。
確認に使える法令・公的資料
ほかにも確認する手続がある場合は、家族信託・成年後見の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
信託すれば相続税が減るか
管理を任せるだけで税がなくなるわけではない。受益者等と利益の取得、死亡・終了したときに誰が受け取るかと課税を確認する。
親の同意なく子だけで契約できるか
親を委託者とする契約を、子同士だけの合意で成立させることはできない。本人の意思能力と具体的な内容を確認する。
受託者は自由に売れるか
信託の目的、権限と制限、本人の利益、物件や融資等の条件を確認する。名義が受託者になったことだけで全処分を自由にできるわけではない。
いつでも取り消して元へ戻せるか
変更と終了を区別し、信託法と契約に定める権限・同意、本人の能力、清算と登記、税を確認する。
ローン付きの家も信託できるか
借入れと担保、契約条件、金融機関の対応を事前に確認する。信託しても債務や担保が自動で消えるわけではなく、必要な同意等を無視して進めない。
本記事は2026年10月18日時点の一般的な情報である。具体的な契約と税・登記は、本人の状態と物件・融資等の資料から判断する。
