不動産を生前贈与する前に｜税金・登記費用・小規模宅地の比較

不動産を生前に贈る前に、相続で渡す案と比べよう。贈与税だけでなく、登記の税、不動産取得税、本人の住まいと家族の配分まで確かめる。

本人の意思、誰が所有し誰が使うか、評価、税と費用を分けて確認することが出発点だ。

父の泰蔵は、自宅の土地を娘の真希へ贈る案を考えている。真希は贈与税が軽くなる制度に関心があるが、弟の伸は「登記や取得税はいくらかかるのか」と尋ねた。

父も、名義を移した後に住み続けられるか心配だ。以下は説明用の架空の家族である。

贈与税、登録免許税、不動産取得税は別に計算する

贈与税は、無償で財産を受け取った人への税だ。登録免許税は登記に、不動産取得税は不動産を取得した人にかかる地方税である。

贈与税の控除や相続時精算課税を使っても、ほかの税が一律に免除されるわけではない。

土地・建物の所有権移転登記の税率は、原則として贈与なら2％、相続なら0.4％だ。免税等も確認する。

計算に使う価格は、原則として固定資産課税台帳の価格になる。売却価格や、固定資産税の軽減を反映した課税標準額を、そのまま使うわけではない。

不動産取得税は、2027年3月31日までの土地・住宅の取得では3％、住宅以外の家屋では4％等の区分がある。宅地等の価格を2分の1とする扱いや、住宅の減額等も確認しよう。

相続による取得の非課税は、贈与や相続時精算課税による取得とは違う。物件のある都道府県の税事務所で、取得時期に合う税率、申告と軽減を確かめる。

2026年の取得・登記、台帳価格1,000万円の土地を仮定する。贈与側は宅地等の価格2分の1と税率3％を使い、住宅等の追加減額や登記の免税等は置かない。

生前に贈る場合

登記：1,000万円×2％
＝ 20万円

取得税：1,000万円×1/2×3％
＝ 15万円

二項目の計 35万円

相続で受け取る場合

登記：1,000万円×0.4％
＝ 4万円

取得税：相続による取得は非課税

二項目の計 4万円

贈与税・相続税、書類代、評価や専門家の報酬等は別。最終総額や相場ではなく、この二項目だけで贈与と相続の有利・不利は決められない。

相続時精算課税は、相続時にも計算する

相続時精算課税は、生前に財産を移すための選択肢だ。贈与時と、贈った人が亡くなった時を通じて課税する。

相続税をすべて免除する制度ではない。

原則として、その年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母等から、同日に18歳以上の子や孫等へ贈る場合に選べる。受け取る人は、その人の子・孫等である推定相続人、または孫という条件がある。

推定相続人は、今相続が始まった場合に相続人になると見込まれる人だ。税の計算では、年110万円の基礎控除の後、累計2,500万円の特別控除を使える。

2,500万円が永久に非課税になるわけではない。特別控除を使った部分は、原則として贈与者の死亡時に相続税の計算へ加える。

年110万円の基礎控除は、2024年1月1日以後の贈与に適用される。その控除分は、原則として相続税の計算にも加えない。複数の特定贈与者がいれば、110万円を振り分ける扱いも確認する。

相続時に加えるのは、原則として贈与時の価額から年110万円を引き、2,500万円の特別控除を引く前の額だ。

贈与時の価額を使うこと、登記・取得税、小規模宅地等の特例を使えなくなる点も、一緒に比べよう。

一度選ぶと、その贈与者からの贈与について、暦年課税へ戻れない。暦年課税は、一年の贈与合計から110万円を引く通常の方法だ。

どちらが有利かは、不動産の評価額、相続財産の総額、相続人等によって変わる。先に全体を試算しよう。

自宅の敷地の特例は、贈る前に確認する

泰蔵は、真希へ今贈る案と、遺言等で相続時に渡す案を比較することにした。伸も取得する財産、父の居住、費用を知りたいと考えている。

小規模宅地等の特例は、一定の土地等の相続税評価を下げる制度だ。自宅の敷地等では、条件を満たす330㎡までの部分を80％減額できる。

土地の価額や税額が、どの場合も一律に80％下がるわけではない。

贈与する土地と、相続で残す土地を、土地ごとに分けて確かめよう。

贈与で取得した土地

相続税へ加算されても、その土地には小規模宅地等の特例を使えない。

同じ人が、別に相続する土地

精算課税を選んだことだけで、すべて対象外になるわけではない。その土地の利用状況と、取得者等の条件を調べる。

特定居住用なら330㎡まで80％の評価減だが、取得者ごとの居住・保有、分割・申告等の条件がある。建物まで同じ特例で減額する制度でもない。

不動産を贈るまでの五つの手続

実行するなら、合意、評価、登記、税の手続を順に確認する。

次の五つを、送金や登記の前から準備しよう。

1. 合意を記録する：日付・当事者・物件を特定した契約書を作る。書面がなくても合意は成立し得るが、書面によらない贈与は渡し終えた部分を除き解除できる。
2. 税ごとの評価を調べる：課税台帳価格や評価証明を確認する。土地の贈与税は路線価・倍率等、家屋は原則固定資産税評価額等、税ごとに評価方法が違う。
3. 所有権移転登記を申請する：法務局へ申請する。司法書士へ依頼する方法と本人申請がある。贈与の登録免許税は原則として台帳価格×2％だ。
4. 贈与税の申告等をする：申告が必要なら原則として翌年2月1日〜3月15日に行う。精算課税の初回選択には届出も必要で、特別控除は期限内申告が条件だ。
5. 取得税の手続を確かめる：物件のある都道府県で、期限、申告の要否、軽減申告を確認する。通知を待つだけでよいとは限らない。

契約書や登記そのものが、贈与の約束が成立するための条件ではない。ただし、不動産は額が大きく、本人の意思や取得時期が問題になりやすい。

書面、登記申請、評価証明、申告書をそろえ、合意してから渡すまでの経過を説明できるようにする。

関連する説明も確認できる。

真希が土地を受け取っても、父の借金まで自動的に移るわけではない。抵当権、借金を引き受ける約束、金融機関の承諾等を確かめる。

父が住み続けるなら、使用する権利、維持費、将来の売却等も整理する。名義を移した後も、父が従来どおり自由に処分できるとは決めない。

ほかにも確認する手続がある場合は、生前贈与の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

不動産の生前贈与と相続、どちらが税負担は少ないですか

一概には決まらない。評価額、相続財産、相続人、使える特例と、贈与時の登記・取得税等を合わせて試算する。小規模宅地等の特例は、相続や遺贈で取得した一定の土地等が対象だ。生前に贈る土地には使えなくなる点も比べる。

相続時精算課税制度を使えば、不動産の贈与税はゼロになりますか

年110万円の基礎控除後に、累計2,500万円の特別控除を使える。ただし2,500万円は永久に非課税になる枠ではなく、特別控除を使った贈与財産は贈与者が亡くなった時に原則として相続税の課税価格へ加算される。年110万円の基礎控除分は原則として加算されない。

不動産の生前贈与をしたあと、贈与税の申告を忘れた場合はどうなりますか

申告期限（原則、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日）を過ぎると、無申告加算税や延滞税が課される可能性がある。贈与による取得時期は契約・履行の状況で判断され、登記完了日から一律に始まるわけではない。契約日、引渡し、登記原因日を確認する。

贈与契約書は公証役場で作る必要がありますか

公正証書にする法的義務はなく、当事者が作る書面でも有効になり得る。口頭でも合意は成立し得るが、書面によらない贈与は各当事者が解除でき、すでに渡し終えた部分は除く。日付、当事者、物件の特定、署名・押印等を記録し、合意と資金・権利の動きを説明できるようにする。

親が認知症になった後でも、不動産の生前贈与はできますか

贈与の内容と効果を理解し判断する能力を確認する。認知症の診断だけで一律には決まらないが、意思能力を欠く状態の贈与は無効となる。後見人が本人の財産を家族の節税のため自由に贈与できる制度ではなく、本人の利益と必要な許可等を別に確認する。

泰蔵と真希は、仮の土地価格1,000万円、登記の税20万円、取得税15万円を記録した。贈与税やほかの費用は、別の欄に書く。

伸への配分や父の生活も調べ、相続で渡す案と比べる。評価額があることと、支払う現金があることも分けて、実行前に見積もろう。

根拠となる法令・公的資料

• e-Gov法令検索「民法」（549条・550条）
• 国税庁「相続時精算課税制度のあらまし」
• 法務局「不動産登記申請書提出前のチェックリスト」（贈与登記の登録免許税）
• 東京都主税局「不動産取得税」（贈与と相続時精算課税）

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・税務アドバイスではありません。具体的な判断は必ず弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。