相続対策ガイド
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相続税の評価額と、売却益を計算する取得費は違う。取得費は、原則として、父の購入代金等を基に計算する。
買主と価格を決める前に、取得費、所有期間、使える特例と期限を確かめよう。売却代金をすべて分けると、後の税金を払う現金が足りなくなる場合がある。
父の一郎が亡くなり、沙織は空き家になった実家を売ろうと考えた。弟の誠は、相続税の評価が2,000万円なら、3,000万円で売った利益は1,000万円だろうと言う。
沙織は、父が昔買ったときの契約書が必要だと聞き、売る前に資料を探し始めた。これは、説明用の架空の家族だ。
相続税と、売却益の税を分ける
相続税は、財産を受け継ぐことに関する税だ。譲渡所得への所得税・住民税は、売った利益に関する税となる。
相続税を払えば、売却益には税がかからない、という仕組みではない。一定の相続税額を取得費へ加える制度は、この二つの負担を調整するものだが、対象と期限がある。
土地・建物の譲渡所得は、原則として、売却代金から取得費と譲渡費用を引く。使える特別控除があれば、さらに引いて計算する。譲渡費用は、売るために直接かかった費用だ。
売却代金そのものに、一律に課税するわけではない。住宅ローンの返済や、相続人同士の分配額を、すべて取得費・譲渡費用へ入れることもできない。
沙織家の説明用に、土地だけを3,000万円で売り、父から引き継ぐ取得費が300万円、譲渡費用が100万円、特例なしと仮定する。
譲渡所得は、3,000−300−100＝2,600万円だ。相続税評価額2,000万円との差1,000万円ではない。代金、売却益、税額を、別々に書いてみよう。
取得費は父から引き継ぎ、建物は償却する
取得費は、父の購入代金や購入手数料等から計算する。相続時の時価、固定資産税評価額、路線価評価へ、置き換わるわけではない。
土地と建物の代金を分け、建物は所有期間中の減価償却費相当額を引く。減価償却は、建物等の使用による価値の減少を、費用として計算する仕組みだ。
売買契約書、建築工事の請負契約書、領収書、当時の精算書、銀行の記録を集めよう。
契約書がなくても、ほかの資料で確かめられるか調べる。ただし、送金記録があれば、その全額を取得費にできると決めないようにしよう。
取得費が分からない場合等は、売却代金の5％を概算取得費とする方法がある。先ほどの土地3,000万円なら、150万円だ。
譲渡費用100万円、特例なしなら、所得は2,750万円となる。実額の取得費300万円を使った場合より、150万円多い。この150万円は、所得の差で、税額の差ではない。
概算取得費を使う場合は、相続人が払った登記費用等を、さらに足すことはできない。
実額計算で取得費に含む費用も、業務用か、既に必要経費に入れたか等で、扱いが変わる。遺産分割のための訴訟費用を、すべて取得費へ入れることもできない。
所有期間は、父の取得時期から数える
所有期間は、父の取得時期から引き継ぐ。売った年の1月1日に、所有期間が5年を超えているかで、長期・短期を判定する。
父が30年前に買った土地なら、沙織が相続直後に売っても、さらに5年待たないと長期にならない、ということではない。
2026年分の一般的な長期譲渡所得では、所得税15％、住民税5％に、所得税に対する復興特別所得税を加える。
特例や所得控除等を入れない説明用の計算なら、合計20.315％だ。先ほどの所得2,600万円なら、約528万1,900円となる。実際には、ほかの所得、控除、端数処理、特例も確かめる。
沙織が2026年に売る例では、代金3,000万円から、売却費用100万円と、説明上の税額約528万円を引くと、約2,372万円となる。
父の取得費300万円は、父が過去に払った費用だ。売るときの現金支出として、もう一度引かないようにしよう。相続税、借入返済、家族間の精算があれば、さらに別に計算する。
土地だけを3,000万円で売る、本文の単純な仮定例。
売却代金 3,000万円
− 父の取得費 300万円
− 譲渡費用 100万円
↓
2,600万円
相続税評価額との差ではない。
売却代金 3,000万円
− 売却費用 100万円
− 説明上の税 約528万円
↓
約2,372万円
父が過去に払った300万円を、今の支出として再び引かない。
2026年分の一般的な長期譲渡の単純例で、特例や所得控除等は入れていない。相続税、借入返済、家族間の精算等は別途必要だ。
取得費加算は、対象者と期限を調べる
相続・遺贈で取得した財産に相続税が課され、一定期間内に売った場合は、相続税額のうち一定額を、取得費へ加えられる場合がある。
相続税全額を自由に引く制度ではない。売った財産に対応する計算と、譲渡益による上限等を確かめよう。
売却の対象期間は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までだ。
3年10か月という目安だけで決めず、実際の申告期限と譲渡日を、カレンダーで確かめよう。特例には、確定申告と計算明細等の手続も必要だ。
沙織は、仲介担当者へ、相続税申告書の確認が必要だと伝えることにした。税理士には、売却予定日と取得費の資料を示す。
相続税の申告を頼んだだけで、その後の不動産売却の所得税申告まで、依頼済みとは考えないようにしよう。
空き家の特別控除は、建築年だけで決まらない
父が一人で暮らした家等、一定の家屋・敷地を相続人が売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を引く、空き家特例がある。
2024年以後の譲渡で、対象の家屋・敷地を取得した相続人が三人以上なら、上限は2,000万円だ。その額をもらえる制度でも、税額を3,000万円減らす制度でもない。
1981年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、相続直前の居住者、相続後の利用、売却代金1億円以下等を確かめる。
老人ホーム入所等には、別の条件がある。相続後に誰かが住んだり、貸したりした場合も、利用条件へ影響する。
必要な耐震基準に適合した家を売る方法や、全部取り壊して敷地を売る方法等がある。
2024年以後の譲渡なら、一定の場合、売った年の翌年2月15日までに、耐震改修や全部取壊しをする方法も使える。売る前の解体が必須とは限らない。
ただし、買主が行う工事の実行と証明まで、契約前に条件を整える必要がある。
売却期限は、死亡から3年を経過する日がある年の、12月31日までだ。現在の制度が対象とする譲渡は、2027年12月31日までなので、両方を確かめる。
同じ売却で、取得費加算の特例とは併用できない。使える案の税額と費用を比べよう。
売却前の五項目に、担当と日付を決める
- 登記事項証明書と遺言・協議書を照らし合わせ、誰が売主になるかと相続登記を確認する。
- 父の取得日・取得費、土地建物の区分と建物の償却資料を集める。
- 相続税の負担者と申告書、取得費加算の期限を確認する。
- 空き家の建築年、利用状況、取得者数、改修解体、必要な確認書を調べる。
- 契約・引渡し・工事・確定申告の予定と、税金を払う分を取り置いたうえでの分配額を決める。
所有権は、相続で引き継ぐ。ただし、買主へ所有権移転の登記をするには、相続の登記を途切れなく整える必要がある。
相続登記がないと、売買契約まで自動で無効になる、という意味ではない。契約の条件と、代金決済までに必要な登記を、分けて確かめよう。
誠は、代金をすぐ半分ずつ分ける案を、いったん見直した。沙織は、税と費用を見込む精算表を作り、契約前に特例と登記を照らし合わせる。
二人が同じ金額表を見れば、売れた後に、追加負担を押し付け合う事態を避けやすくなる。
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確認に使える公的資料
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産の登記・分割・処分の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
取得費加算を、金額で確かめる
取得費加算の対象は、相続や遺贈で取得した財産について本人に相続税が課され、所定の期間内に譲渡した場合だ。売却期限は、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。通常「3年10か月以内」と説明されるが、実際の申告期限を基に日付を確かめる。
本人の相続税額300万円、取得財産の価額6,000万円、売った土地の相続税評価額2,000万円で、加算する贈与財産等がないと仮定する。
取得費に加える基になる額は、300万円×2,000万円÷6,000万円＝100万円だ。ただし、特例前の譲渡益が60万円なら、加算は60万円が限度となる。土地の売却損が出るように、加算を増やせる制度ではない。
取得費へ100万円加えられても、税が100万円そのまま戻るという意味ではない。沙織と誠は、譲渡益、実際の納付税額、残る現金の変化を、分けて確かめることにした。
借金・葬式費用や、相続時精算課税等の贈与財産がある場合は、割り算の分母を、単純に本人の課税価格としない。国税庁の計算明細書に従って求めよう。
適用には所定の明細書等を付けた確定申告が必要だ。空き家の特別控除との併用制限や、売却までの保有が条件となる他の特例も確かめる。国税庁の取得費加算の案内に、正確な算式と添付書類が示されている。
よくある質問
相続した不動産を売却したとき、確定申告は必要ですか
税金がかかる譲渡所得がある場合は原則として必要だ。空き家控除等を使って税額がなくなる場合も申告が必要で、売却損の扱いも一律に他の所得と通算できるわけではない。
相続税の取得費加算の特例はどのタイミングまで使えますか
相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が対象となる。対象者・財産・加算額と申告書類も確認する。
相続した不動産の名義変更（相続登記）をしないと売却できませんか
買主への所有権移転登記のため、相続による登記を整える必要がある。未登記のまま結ぶ売買契約が自動的に無効という意味ではなく、売主の権限と決済条件を確認する。
空き家特例（3,000万円控除）の対象かどうかはどう確認しますか
建築年、区分所有の有無、父の居住、相続後の利用、取得者数、価格・期限・耐震改修や解体等を確認する。取得者3人以上の場合の上限や、取得費加算との併用不可にも注意する。
遺産分割協議が終わっていない状態でも不動産は売却できますか
遺産全体を一人の判断で売れるわけではないが、相続人全員で換価する合意をする方法等がある。権利関係、登記、売却代金の分け方、税金を計算するときの売主を契約前にそろえる。
