誰も住まない実家を相続したら｜売却前の登記・税金・空き家控除

最初に決めるのは「売るか」ではなく「誰が所有するか」

遺言がなく遺産分割前であれば、実家は原則として共同相続人の共有状態になります。家全体を第三者へ売るには、共同相続人の意向をそろえ、売主となる人・持分、代金の分け方を明確にする必要があります。

自分の共有持分だけを処分することは法的には可能ですが、第三者が共有関係へ入るため、残る相続人との紛争や価格低下につながる場合があります。「代表者が一人で売って、後で代金を分ける」と進めず、遺産分割協議書と登記の内容を先に整えます。

売却前に相続登記が必要

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請し、遺産分割で取得者が決まった場合には、その成立日から3年以内に結果を反映する登記も必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらない間に基本的な申請義務を履行するための簡易な制度です。ただし、所有権移転を公示する登記ではないため、それだけでは実家を売却できません。売却時には相続登記を完了させます。

「相続した瞬間から新しく固定資産税が始まる」わけではない

固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者を基準として課税されます。相続によって、それまで存在しなかった税が死亡時に新規発生するという説明は正確ではありません。被相続人に課されていた税の納付、翌年度以降の納税義務、売買年の負担調整を分けて確認します。売買契約で行う日割り精算は、当事者間の価格調整です。

また、空き家だから直ちに土地の住宅用地特例が外れるわけではありません。ただし、管理不全空家等または特定空家等として市区町村から勧告を受けると、敷地が住宅用地の特例措置の対象外になることがあります。倒壊、衛生、景観、防犯上の問題を放置せず、換気、漏水、樹木、保険、近隣対応を含む管理計画を立てます。

譲渡所得は「売値－相続時の評価額」ではない

土地・建物を売ったときの譲渡所得は、原則として、譲渡価額から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いて計算します。相続した不動産では、被相続人の取得時期と取得費を引き継ぐのが基本です。相続税評価額をそのまま取得費にするわけではありません。

被相続人の売買契約書、建築請負契約書、領収書、登記事項、ローン資料などを探します。取得費が分からない場合には、譲渡価額の5%を概算取得費とする方法がありますが、実額より低くなり税負担が増えることがあります。解体費、仲介手数料、測量費などが譲渡費用に当たるかは、支出の目的と証拠で個別に判断します。

空き家の3,000万円特別控除は要件を一つずつ確認する

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。2024年1月1日以後の譲渡で、その家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合、各人の控除上限は2,000万円です。

主な確認項目は次のとおりです。細部の例外や必要書類があるため、契約前に税理士・市区町村へ確認します。

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• 2027年12月31日までの譲渡であること
• 相続開始直前に、原則として被相続人が一人で住んでいた家屋であること（一定の老人ホーム等への入所には例外あり）
• 1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではないこと
• 相続から譲渡まで、事業、貸付け、居住に使われていないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が合計1億円以下であること
• 家屋を耐震基準に適合させて敷地と売るか、家屋を取り壊して敷地を売ること

2024年1月1日以後の譲渡では、売却後、翌年2月15日までに買主が家屋を耐震改修または全部取り壊す場合も対象になり得ます。契約書に期限、工事、証明書取得への協力を具体化しないまま、買主の対応を前提にするのは危険です。

確定申告には、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。この確認書があるだけで税務上の全要件を満たすわけではありません。

相続税の取得費加算と空き家控除は同じ譲渡に併用できない

相続税を納めた人が、相続または遺贈で取得した財産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡した場合、一定の相続税額を譲渡所得の取得費へ加算できることがあります。一般には相続開始から3年10か月以内が目安ですが、正確な期限は申告期限から計算します。

空き家の3,000万円特別控除と、相続財産を譲渡した場合の取得費加算は、同じ譲渡について重ねて使えません。控除名だけで選ばず、取得費、相続税額、譲渡価額、共有者数、工事費を入れて両方の税額を試算します。

売る・貸す・保有するを手取りで比較する

1. 権利を確認：遺言、戸籍、登記事項証明書、抵当権、境界、未登記建物を確認する
2. 現況を確認：雨漏り、耐震性、残置物、接道、再建築可否、測量の必要性を確認する
3. 複数査定を取る：現況売却、解体後、更地、買取りの価格と条件を同じ前提で比較する
4. 期限を並べる：相続登記、相続税申告、空き家控除、取得費加算の期限を一枚にする
5. 手取りを比較：売却価格だけでなく、税金、仲介、測量、解体、残置物処分、維持管理費を差し引く

思い出や将来利用の可能性は、税金と同じく重要な判断要素です。ただし、結論を先送りする場合も、誰が鍵を持ち、誰が費用を払い、いつ再検討するかを書面で決めておくと管理の空白を防げます。

公的資料

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
• 国税庁「取得費となるもの」
• 国土交通省「管理不全空家等に対する措置」
• e-Gov法令検索「民法」（共有・相続）

よくある質問

相続人申告登記をすれば実家を売れますか

相続人申告登記は基本的な申請義務を簡易に履行する制度で、所有権移転を公示するものではありません。売却には別途、相続登記が必要です。

共有者の一人だけで実家全体を売れますか

実家全体の売却には共同相続人・共有者の意向をそろえる必要があります。自分の共有持分だけの処分とは分けて考えてください。

空き家なら必ず3,000万円控除を使えますか

使えません。建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用、売却時期・金額、耐震改修や取壊しなど複数の要件があります。

相続税評価額を売却時の取得費にできますか

原則として、被相続人の取得時期と取得費を引き継ぎます。相続税評価額をそのまま取得費にするわけではありません。

空き家控除と相続税の取得費加算を併用できますか

同じ譲渡については併用できません。適用要件を確認したうえで、それぞれの税額を試算して選びます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別案件の法律・税務判断ではありません。制度には細かな要件と期限があります。売買契約または解体工事の前に、司法書士、税理士、弁護士、市区町村などへ確認してください。

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