相続対策ガイド
相続サービスご案内
相続した分譲マンションの売却では、遺言・相続人と権利関係を確認し、取得者を決め、相続登記を経て、管理費等・抵当権・税金を精算します。
売却価格だけでなく、被相続人の取得費・取得時期、相続税額の取得費加算、相続人自身の居住実態、管理費・修繕積立金の未納、住宅ローン・抵当権を契約前に確認します。一般的な区分所有マンションは、被相続人居住用家屋の空き家特例の対象外です。
相続マンション売却の7段階
- 遺言書と相続人を確認する
- 登記、住宅ローン、管理状況、賃貸借を調べる
- 売却査定と税額・諸費用を試算する
- 遺産分割で取得者または換価方法を決める
- 相続登記をする
- 媒介・売買契約、決済、所有権移転を行う
- 代金を分配し、所得税等の確定申告をする
遺産分割前に「代表者が先に売り、後で分ける」とだけ決めると、売主、登記、費用負担、税務上の取得者・譲渡者が曖昧になります。誰が取得して売るのか、相続人全員が共同で換価するのか、契約前に書面化します。
1 遺言書と相続人を確認する
自宅等で自筆証書遺言を発見した場合は、原則として家庭裁判所の検認を申し立てます。公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度で保管された遺言書は検認不要です。
遺言によりマンションの取得者が指定されているか、遺言執行者がいるかを確認します。遺言がなく複数の相続人がいる場合は、戸籍で全相続人を確定し、遺産分割協議を行います。
2 物件と負担を調べる
査定前に次の資料を集めます。
- 登記事項証明書、登記識別情報、固定資産税課税明細
- 購入時の売買契約書、領収書、仲介手数料、改良費の資料
- 住宅ローン残高、団体信用生命保険、抵当権の状況
- 管理規約、総会議事録、長期修繕計画
- 管理費・修繕積立金・駐車場料の未納
- 専有部分の不具合、事故・修繕・リフォーム履歴
- 賃貸中なら賃貸借契約、敷金、滞納、管理委託契約
相続人が住宅ローン残高を見ただけで売却可否を決めず、団信で債務が弁済されるか、抵当権抹消に必要な手続、ほかの相続債務を金融機関へ確認します。
3 遺産分割で売却方法を決める
主な方法は次のとおりです。
- 現物取得：一人がマンションを取得し、その人が売却する
- 換価分割：売却して経費を差し引き、合意した割合で代金を分ける
- 代償分割：一人が取得し、他の相続人へ代償金を支払う
- 共有取得：複数人で取得後に全員が売主となる
不動産全体を任意売却するには、全共有者の協力が必要です。協議がまとまらない場合は、遺産分割調停・審判を検討します。最高裁平成8年10月31日判決は、適正な価格評価、取得者の支払能力、共有者間の実質的公平などの条件の下で、一人へ不動産を取得させ他の共有者へ価格賠償させる方法を認めました。
4 相続登記をしてから決済へ進む
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。遺産分割成立後に取得した人は、成立日から3年以内にその内容を反映する登記も必要です。正当な理由なく違反すると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
故人名義のまま売買契約の交渉を始めることはあっても、買主へ所有権移転登記をするには相続による権利承継を登記へ反映する必要があります。決済日に間に合うよう、戸籍、遺産分割協議書、固定資産評価証明書等を準備します。
5 譲渡所得は被相続人の取得費・取得時期を引き継ぐ
譲渡所得は、概ね次の式で計算します。
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額
相続人は、原則として被相続人の取得費と取得時期を引き継ぎます。建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。購入時の契約書等が見つからない場合、売却額の5％を概算取得費とする扱いがありますが、実額を証明できる資料がないか先に探します。
仲介手数料、売買契約書の印紙、売却のための一定の測量・取壊し費などは譲渡費用になり得ます。一方、固定資産税、通常の管理費、日常修繕費などは、当然にすべて譲渡費用になるわけではありません。
6 使える可能性がある特例を区別する
相続税額の取得費加算
相続・遺贈で財産を取得し相続税を納めた人が、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに財産を譲渡した場合、一定の相続税額を取得費へ加算できることがあります。一般に「相続開始から3年10か月以内」と説明されますが、正確な期限は相続税申告期限との関係で確認します。
相続人自身の居住用財産の3,000万円特別控除
相続人自身がそのマンションを生活の本拠として使用していた場合、居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除を使える可能性があります。居住実態、転居後の期間、譲渡先、親族間譲渡などの要件を確認します。
被相続人居住用家屋の空き家特例
この特例は対象家屋が「区分所有建物登記がされている建物でないこと」を要件とするため、一般的な分譲マンションの一室は対象外です。名称が「空き家特例」だからといって、空室のマンションに使える制度ではありません。
特例間には重複適用できない組合せがあります。売買契約締結後では変更が難しいため、誰が取得・居住・売却するかを決める前に税額を比較します。
7 売却までの費用と管理を決める
売却までにも管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、室内整理費などが発生します。遺産分割協議書または別紙で、次を決めておきます。
- 売却価格の下限と値下げ権限
- 仲介会社と媒介契約の種類
- 管理費等・税金・修繕・残置物処分の負担
- 契約不適合責任と告知事項の確認担当
- 手付金・売買代金の管理口座
- 諸費用控除後の分配割合と時期
売却が相続税申告期限に間に合わなくても、期限は延びません。未分割なら民法上の相続分等で取得したものとして申告し、所定の手続を検討します。売却代金を待たなければ納税できない場合は、資金調達も早めに確認します。
公的資料・判例
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
- 国税庁「マイホームを売ったときの特例」
- 国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
- 国税庁「取得費が分からない場合」
- 最高裁平成8年10月31日判決（全面的価格賠償）
よくある質問
相続したマンションは故人名義のまま売れますか
買主への所有権移転登記の前提として相続による権利承継を登記へ反映する必要があります。決済に間に合うよう相続登記を進めます。
相続マンションの売却益はどう計算しますか
原則として被相続人の取得費・取得時期を引き継ぎ、譲渡価額から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除を差し引きます。建物取得費は減価償却も確認します。
相続税の取得費加算はいつまで使えますか
相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が対象要件の一つです。一般に相続開始から3年10か月以内と説明されます。
分譲マンションに空き家の3,000万円控除は使えますか
被相続人居住用家屋の特例は区分所有建物登記がされた建物を対象外とするため、一般的な分譲マンションの一室には使えません。相続人自身の居住用財産特例とは別です。
遺産分割前に売却できますか
売主と取得者が確定していないため、相続人全員の合意、遺産分割、登記を整えて進めるのが基本です。換価分割なら売却方法・費用・代金分配を具体的に合意します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・税務判断ではありません。登記、管理状況、取得費、居住実態、売却条件により必要な手続・税額は異なります。
