相続対策ガイド
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相続不動産が売れないときは、遺産分割前の「遺産共有」か、遺産分割後・第三者持分がある「通常共有」かを先に分けます。利用する裁判手続も、家庭裁判所の遺産分割と地方裁判所の共有物分割で異なります。
不動産全体の任意売却には原則として全持分の処分が必要ですが、一人の反対で永久に解消不能になるわけではありません。代償取得、換価分割、持分譲渡、遺産分割調停・審判、共有物分割請求を状態に応じて選びます。
まず遺産共有か通常共有かを確認する
| 状態 | 主な解消手続 | 管轄 |
|---|---|---|
| 共同相続人だけで遺産分割未了 | 遺産分割協議、調停、審判 | 家庭裁判所 |
| 遺産分割後の持分共有 | 協議、共有物分割請求 | 地方裁判所 |
| 遺産共有持分と第三者等の通常共有持分が併存 | 共有物分割後、遺産共有部分を遺産分割 | 地方裁判所と家庭裁判所 |
民法898条は、共同相続された遺産が相続人の共有に属すると定めます。ただし、遺産全体を相続人間で配分する手続は民法907条の遺産分割です。通常共有の解消を定める民法258条と、目的・対象が同じではありません。
不動産全体の売却と持分だけの売却は違う
不動産全体を第三者へ任意売却するには、共有者全員が各持分を譲渡する必要があります。他方、通常共有持分は各共有者が自分の持分だけを譲渡できます。ただし、持分だけでは利用・換価が難しく、価格が不利になりやすいことがあります。
遺産分割前に共同相続人が特定不動産の持分を第三者へ譲渡すると、遺産分割と共有物分割の関係が複雑になります。最高裁平成25年11月29日判決は、遺産共有持分と通常共有持分が併存する不動産では、まず共有物分割訴訟で両者の共有関係を解消し、遺産共有者へ分与された財産・賠償金を後の遺産分割対象とする枠組みを示しました。
共有を解消する選択肢
- 現物分割：土地を分筆できるか、接道・最低敷地・利用価値を確認する
- 代償取得：一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を払う
- 換価分割：全員で売却し、費用・税金を控除した代金を分ける
- 共有物分割請求：通常共有なら現物分割、価格賠償、競売等を裁判所が判断する
共有物分割訴訟をすれば必ず競売になるわけではありません。現物分割が可能か、取得希望者に支払能力があるか、当事者の持分・利用状況などから方法が決まります。
交渉前にそろえる資料
- 登記事項証明書、固定資産評価証明書、公図・測量図
- 遺言書、遺産分割協議書、相続関係図
- 査定書、賃料、管理費、固定資産税、修繕履歴
- 居住・使用状況、担保権、第三者持分の取得経緯
通常共有の処分・管理ルールは共有不動産の売却と持分譲渡、過半数・全員同意の境界は共有不動産の管理行為で整理しています。
公的資料・判例
よくある質問
共有者一人が反対すれば永久に売れませんか
任意売却は進みませんが、遺産分割調停・審判または共有物分割請求など、共有状態に応じた解消手続があります。
自分の持分だけ売れますか
通常共有持分は単独譲渡できます。ただし、遺産分割前の持分譲渡は手続を複雑にするため、対象と効果を確認してから進めます。
共有物分割訴訟なら必ず競売ですか
必ずではありません。現物分割、全面的価格賠償、競売などから不動産と当事者の事情に応じて判断されます。
遺産分割前でも共有物分割訴訟ですか
共同相続人だけの遺産共有を解消する基本手続は遺産分割です。第三者の通常共有持分が併存する場合などは共有物分割との関係を検討します。
共有解消前に相続登記は必要ですか
相続登記の申請義務と、共有解消・売却の準備を並行して管理します。売却時には現在の権利関係に沿った登記が必要です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。共有の成立経緯、第三者持分、担保、占有、評価、相続人関係により手続は異なります。登記資料を示して弁護士・司法書士等へ確認してください。
