相続対策ガイド
相続サービスご案内
路線価は、道路に付された1平方メートル当たりの価額を基礎に宅地を評価する相続税・贈与税上の基準です。個別不動産の実際の売買価格そのものではありません。
路線価と市場価格に差があるだけで直ちに評価が否認されるわけではありません。画地補正、権利関係、利用状況を通達どおり確認し、評価通達による画一評価が実質的な租税負担の公平に反する特別な事情があるかを判例の枠組みで検討します。
路線価と時価は役割が違う
相続税法22条の原則は、財産取得時の「時価」です。国税庁は、大量の財産を公平・迅速に評価するため財産評価基本通達を定め、路線価地域の宅地は路線価を基礎に、奥行価格補正、側方路線影響加算、不整形地補正などを行って評価します。
路線価は公示地価等の一定割合を目安に設定されると説明されることがありますが、個別の売買価格を一律に「路線価÷0.8」で求められるわけではありません。時点、接道、形状、規模、権利、収益性、取引事情が異なるためです。
通達6項は単なる価格差だけで適用されない
財産評価基本通達6は、通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産を、国税庁長官の指示を受けて評価すると定めます。最高裁令和4年4月19日判決は、通達評価によらない課税が他の納税者との不平等を生じさせるため、合理的理由がない限り平等原則に反するとした上で、事案の特別な事情から合理的理由を認めました。
同判決の事案では、被相続人らが近い将来の相続税負担を減少させることを知り、期待して多額の借入れと不動産購入を企画・実行し、その結果、購入・借入れをしない他の納税者との間に看過し難い不均衡が生じていました。判決は、路線価と鑑定価額に差があるだけで、すべての土地を鑑定評価へ置き換えてよいとしたものではありません。
2024年以後のマンション評価
2024年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した一定の居住用区分所有財産は、従来の家屋・敷地利用権の評価額へ区分所有補正率を乗じる場合があります。築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度から評価乖離率等を計算します。
「市場価格の60％に統一された」のではありません。評価水準が0.6未満の場合などに補正し、適用外となる低層・少戸数の建物等もあります。貸家・貸家建付地評価や小規模宅地等の特例は、補正後の価額を基礎に別途判定します。
申告前の確認順序
- 課税時期と登記・固定資産税資料を確認する
- 路線価方式か倍率方式かを判定する
- 地積、接道、奥行、形状、利用区分、借地・賃貸関係を確認する
- 区分所有財産なら2024年以後の補正対象か確認する
- 購入時期、借入れ、売却、鑑定、収益など特別な事情を整理する
- 計算根拠、地図、写真、契約書を申告資料として保存する
「路線価なら必ず安全」「市場価格との差が大きいと必ず否認」という両極端を避けます。不動産評価の基本は不動産の相続税評価、分譲マンションは相続マンションの確認事項も参照してください。
公的資料・裁判例
よくある質問
路線価は実際の時価の80％ですか
一般的な設定水準の説明を、個別物件の換算式にはできません。取引時点、形状、接道、権利、収益性などにより市場価格との関係は変わります。
路線価と売買価格に差があれば否認されますか
差だけで直ちに決まりません。通達評価の合理性と、画一評価による実質的な租税負担の公平を損なう特別な事情を検討します。
最高裁判決は路線価評価を否定しましたか
路線価方式全体を否定していません。判決は、通達から外れる課税には合理的理由が必要とし、具体的事案の購入・借入れ等を踏まえて理由を認めました。
マンション評価は市場価格の60％ですか
一律ではありません。一定の居住用区分所有財産について評価乖離率・評価水準から区分所有補正率を計算し、適用外もあります。
申告時に鑑定書は必須ですか
全ての土地に必須ではありません。通達評価が難しい事情、価格差の原因、争点の大きさを踏まえて必要性を判断します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。土地の形状・接道・権利・利用状況、取得経緯、借入れ、区分所有財産の要件により評価は異なります。個別の申告は税理士・不動産鑑定士等へ資料を示して確認してください。
