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相続した不動産を自分の名義にした後も、引越しや氏名変更があれば登記の確認が必要だ。2026年4月1日から、所有者の住所等の変更登記は原則2年以内の義務となった。相続登記の3年の期限とは別に管理する。
父の家を相続した真紀は、登記を済ませて安心していた。その後転居し、住民票も郵便物も新住所へ変えたが、登記簿の住所はそのままだ。「役所に届ければ登記も変わるのでは」。真紀が二つの手続の違いを確認する例である。
住民票の届出と、不動産の登記は別に考える
登記簿には、土地や建物の所有者の住所・氏名等が記録される。以前は変更登記の義務がなく、古い住所のまま連絡がつかなくなることがあった。所有者不明土地の発生を防ぐため、相続登記とともに住所等の変更登記も義務化された。
2026年4月1日以後に住所や氏名等を変えた場合は、変更の日から2年以内に変更登記を申請するのが原則だ。正当な理由なく義務を怠ると、5万円以下の過料の対象になり得る。過料は必ずその額を直ちに支払うという意味ではないが、放置してよいものでもない。
真紀が住民票を移したことと、登記簿の住所が実際に変わったことは別である。自動で変更する制度を利用する場合にも、所定の申出などが必要になる。
2026年4月より前の変更にも期限がある
2026年4月1日より前に住所や氏名等を変更しており、登記に反映していない場合も対象になる。この場合は2028年3月31日までに変更登記をする必要がある。
たとえば真紀が2025年に引越し、登記簿がその前の住所のままなら、この経過措置の期限を確認する。2026年4月以後の転居は、実際の変更日を基に2年を管理する。所有する不動産が複数あれば、一つ直しただけで全て済んだと考えない。
故人のままの名義を相続人へ変える相続登記は、別の義務である。相続登記では、相続による所有権取得を知った日から原則3年等の規則を確認する。住所変更登記をしたり、そのための申出をしたりしても、未了の相続登記の代わりにはならない。
自分で申請するか、スマート変更登記を利用する
通常の変更登記では、住民票の写し、戸籍の附票、氏名変更を示す戸籍等、その変更を証明する資料と申請方法を法務局で確認する。登記上の住所から現在の住所まで、つながりを示せるかがポイントになる。
スマート変更登記は、所定の申出をしておくことで、法務局が他の公的な情報と連携し、住所等の変更を確認して職権で登記する制度だ。手続の対象、不動産、所有者の氏名・生年月日等を知らせる「検索用情報の申出」の方法等を、最新の法務省の案内で確かめる。
個人である所有者の職権登記では、本人への確認・承諾等を経る扱いがある。申出をしたら、その後届く連絡を見なくてよいということではない。氏名・生年月日等の情報や、連絡先が正しく登録されているかも確かめる。
いま持っている不動産と登記の記録を照らす
真紀は固定資産税の通知だけで判断せず、家と敷地の登記事項を確認した。住民票の現住所と、登記上の所有者の住所・氏名を照らし、異なる記録を一覧にする。遠方の土地や共有持分も対象に含める。
何度も転居して住所がつながらない、古い住民票等が取れないという場合は、取れた資料と取れない事情を整理して法務局へ相談する。自己判断で無関係な住所を申請したり、故人の住所変更と自分の相続登記を一つの処理だと決めたりしない。
書類を整えた真紀は、申請・申出をした日だけでなく、対象不動産と完了後の登記内容も記録することにした。相続で名義を変えるときに、その後の転居への対応まで確認しておけば、売却や次の相続で古い住所をたどる負担も減らしやすい。
関連する手続は、不動産の相続手続き｜登記・評価・売却までの進め方からも確認できる。
よくある質問
住民票を移せば登記も必ず変わるか
住民票の届出だけで当然にすべての登記が変更されるとは扱わない。自分での変更登記か、スマート変更登記の所定の申出等を確認する。
義務化前の引越しは対象外か
対象になる。2026年4月1日より前の変更で未登記なら、2028年3月31日までの変更登記が必要だ。
スマート変更登記で相続登記も済むか
故人から相続人へ所有者を変える相続登記の代わりにはならない。二つの義務と期限を分けて確認する。
確認に使える資料
2026年10月21日時点の一般的な説明である。登場人物と金額は説明用の架空の例で、実際の相談事例ではない。具体的な判断は資料と事情を確認して行う。
