相続対策ガイド
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相続登記は、相続・遺贈で不動産を取得した相続人が、取得を知った日から原則3年以内に申請する義務です。死亡日から全相続人に一律3年ではありません。
遺産分割が間に合わない場合は相続人申告登記で基本的義務を履行できますが、名義を取得者へ移す相続登記ではありません。分割成立後は別に3年以内の追加義務があります。
3年の起算点を正しく確認する
不動産登記法76条の2第1項により、相続で不動産所有権を取得した相続人は、「自己のために相続の開始があったこと」と「不動産所有権を取得したこと」を知った日から3年以内に相続登記を申請します。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料対象となる可能性があります。
制度は2024年4月1日に施行され、施行前の相続にも適用されます。施行前から未登記の場合は原則として2027年3月31日までですが、不動産取得を知った日が2024年4月以後なら、その日から3年以内との関係を確認します。
遺産分割成立後にも追加の3年がある
法定相続分の登記または相続人申告登記をした後に遺産分割が成立し、不動産を取得した相続人は、分割成立日から3年以内に分割内容を反映する登記を申請します。相続人申告登記では、この追加的義務を履行できません。
相続人申告登記は簡易な義務履行
相続人申告登記は、登記名義人について相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局へ申し出る制度です。相続人の一人が単独で申出できますが、申出をした人についてのみ基本的義務を履行したものとみなされます。
権利関係や法定相続分を公示する所有権移転登記ではありません。そのまま不動産を売却したり抵当権を設定したりはできず、別に相続登記が必要です。遺産分割成立後の登記義務も残ります。
原因別に必要書類をそろえる
| 登記原因 | 主な資料 |
|---|---|
| 遺言 | 遺言書、死亡戸籍、取得者の戸籍・住民票等。自筆証書は検認要否を確認 |
| 遺産分割 | 相続人を確定する戸除籍、協議書、印鑑証明書、取得者の住民票等 |
| 法定相続分 | 相続人を確定する戸除籍、各相続人の住民票等 |
法定相続情報一覧図、戸籍証明書の広域交付、住所のつながりを示す書類を使える場合があります。登記簿上の住所と最後の住所がつながらない、数次相続、外国在住者、遺言執行者がいる場合は必要書類が増えます。
登録免許税と申請方法
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。100万円以下の土地など一定の免税措置が2027年3月31日まで設けられています。申請書に免税根拠の記載が必要なため、該当性を確認します。
- 登記事項証明書と固定資産評価証明書で対象不動産を確認する
- 相続人・取得原因に応じた戸籍、遺言、協議書等をそろえる
- 管轄法務局へ書面またはオンラインで申請する
- 登記完了後、登記識別情報と登記事項を確認する
必要書類の分岐は相続登記の必要書類、費用は相続登記の費用も参照してください。
公的資料・根拠
- e-Gov法令検索「不動産登記法」76条の2・76条の3・164条
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「相続人申告登記について」
- 法務省「相続登記の申請義務化Q&A」
- 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置」
よくある質問
3年は死亡日から数えますか
一律に死亡日からではありません。相続開始と、その不動産所有権を取得したことを知った日から数えます。
2024年4月より前の相続は対象外ですか
対象です。未登記なら原則2027年3月31日までという経過措置と、取得を知った時期を確認します。
相続人申告登記で名義変更は完了しますか
完了しません。基本的義務を簡易に履行する制度で、権利関係を公示する所有権移転登記ではありません。
遺産分割後にも期限がありますか
分割成立日から3年以内に、取得者へ分割内容を反映した相続登記をする追加的義務があります。
登録免許税は必ず評価額の0.4％ですか
原則0.4％ですが、一定の土地には2027年3月31日まで免税措置があります。申請時点の要件を確認します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。相続開始・取得を知った日、登記原因、相続人、住所の連続、数次相続、免税要件により期限・書類・税額は異なります。管轄法務局または司法書士へ確認してください。
