相続対策ガイド
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相続した不動産の登記は、2024年4月から義務になった。それより前の相続も対象だ。話合いが終わらなくても、期限内にできる手続がある。
まず申請期限を調べ、物件・相続人・取得方法を確かめよう。最後に誰の名義へ変えるかと、当面の義務を果たす方法を分けて準備する。
架空の家族で考えよう。父の実家について、兄の圭介は住み続けたいが、妹の麻衣は売って分けたい。固定資産税の通知は圭介宛てに変わったものの、登記は父名義のままだ。
二人は、話合いの結論と、期限内にする登記を分けて考える。
期限は一律に死亡日から3年ではない
相続人が不動産を取得したときは、自分のために相続が始まったことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から、3年以内に申請する。
一律に死亡日から数えるわけではない。相続人が遺言で財産を受け取る遺贈も、この義務の対象だ。
2024年4月1日より前から、相続で取得したと知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日までに申請する。
取得を知った日が2024年4月以後なら、その日から3年以内という期限も確認する。
正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となり得る。期限を1日過ぎた瞬間に自動で10万円を請求される仕組みではないが、催告を待ってよいという意味でもない。制度と経過措置（新しい制度に切り替わるときの特別な扱い）は法務省の相続登記義務化案内で確認できる。
手順1：相続した土地・建物を漏れなく調べる
納税通知書や課税明細、登記済証・登記識別情報通知書、売買契約書等から、物件を書き出す。
自宅だけでなく、私道の持分、山林、遠方の土地、敷地や附属建物も確かめよう。持分は、一人ひとりが持つ権利の割合だ。
各物件の登記事項証明書等で、名義人、住所、持分、抵当権を確かめる。
固定資産税の宛名が変わっても、登記まで変わったとは限らない。普段使う住所と、登記で土地・建物を特定する地番・家屋番号も区別しよう。
2026年開始の所有不動産記録証明制度も使える
2026年2月2日から、特定人が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧化する所有不動産記録証明制度が始まった。相続人が、相続関係を示す戸籍等を添えて請求できる。
登記上の氏名・住所と検索条件が違う物件や、所有権の登記がない物件は、抽出されないことがある。まだ登記記録へ反映されていない情報もある。
「該当なし」でも、不動産が一切ないとは断定できない。旧住所も調べ、税の資料や、市町村で所有物件を調べる名寄帳等と照らし合わせよう。
圭介と麻衣は、家の土地・建物に加え、接道する私道の持分も物件表へ入れた。
登記は、誰がどの権利を持つかを、第三者も確かめるための記録だ。税の送付先を変えるだけでは、この記録も分け方も変わらない。
買主や次の相続人が後で調べる負担を増やさないためにも、物件を漏らさず確認する。
手順2：遺言・遺産分割・法定相続分のどれで申請するかを決める
| 取得方法 | 確認すること |
|---|---|
| 遺言 | 対象不動産と取得者が特定されているか。相続か遺贈か、遺言執行者、検認が必要かどうか。 |
| 遺産分割 | 相続人全員を確定し、受け取る人と物件を書き入れた協議書等で合意を証明できるか。 |
| 法定相続分 | 全相続人と持分を戸籍等で確定できるか。後で分割したときの追加登記も想定する。 |
法定相続分は、法律で決まる相続の割合だ。その割合による登記は、一人が全員のために申請できる。
自分の持分だけを切り出して、相続登記をする方法ではない。遺言や成立済みの協議があれば、先に内容を確かめ、異なる登記をしないようにする。
法務局は、取得方法ごとの登記手続ハンドブックを公開している。過去の申請書をそのまま流用せず、当てはまる現行様式を使う。
手順3：相続関係・住所・取得原因を示す資料をそろえる
- 相続関係：亡くなった人の死亡と相続人を示す戸籍・除籍・改製原戸籍等。
- 同一人の証明：登記上の名義人と故人を結び付ける住民票除票・戸籍附票等。
- 取得原因：遺言書、遺言書情報証明書、遺産分割協議書等。
- 受け取る人の住所：住民票等。所定の情報の提供で省略できる場合もある。
- 価格：登録免許税の計算に使う固定資産課税台帳の価格が分かる資料。
- 代理申請：登記申請や通知書の受領についての委任関係を示す書類。
法定相続情報一覧図の写しは、戸籍の束の代わりに使える場面がある。ただし、協議書や遺言の代わりにはならない。
住所が書かれていれば、住所の証明にも使える場合がある。記載内容を確かめよう。
相続が何代も重なる、外国籍の人がいる、登記上の住所と故人の住所がつながらない場合は、必要資料が増える。窓口へ行く前に、手元の資料と不足している部分を整理する。詳しくは相続登記の必要書類を参照できる。
手順4：登録免許税と実費を計算する
登録免許税は、登記にかかる税だ。相続による所有権移転は、原則として固定資産課税台帳の価格を基に、0.4％で計算する。
相続税評価額や、住宅用地の軽減を反映した固定資産税課税標準額を、そのまま使うものではない。
圭介が全部を相続する単純な例で、課税標準となる価格の合計を2,000万円、免税はないと仮定する。登録免許税は、2,000万円×0.4％＝8万円だ。
持分を受け継ぐ場合、複数物件の合算、端数処理、価格のない私道等は、別に確かめる。
2027年3月31日まで、一定の土地には免税措置がある。価額100万円以下の土地等が対象となるが、建物まで同じ理由で免税になるわけではない。免税の根拠条項を申請書に書き入れる必要があるため、法務局の免税案内に沿って判断する。
戸籍・証明書・郵送の実費や、依頼する場合の司法書士等の報酬もかかる。
報酬は一律の公定額ではない。物件数、相続関係、書類収集の範囲を伝え、税金・実費・報酬を分けた見積りを確かめよう。
8万円は登記の税で、麻衣へ渡す代償金や相続税とは違う。代償金は、遺産を多く受け取る人から、ほかの相続人へ渡す調整のお金だ。
圭介が住む案なら、合意に使う価額、代償金、その支払資金を別に確かめる。登記の税に使う2,000万円で、売却価額や分割の価額まで決まるわけではない。
手順5：不動産を担当する法務局へ申請し、完了を確かめる
不動産の所在地を担当する法務局へ申請する。窓口への書面提出、郵送、オンライン等の方法がある。
担当する法務局が物件ごとに違う場合は、申請をいくつに分けるか、添付する原本をどう使うかも確かめる。
原本を他の手続でも使うなら、返してもらえる書類を確認し、所定の写し等を原本と一緒に出す。
オンラインで入力しても、紙の戸籍や協議書がすべて不要になるとは限らない。
申請後は、法務局からの訂正や追加資料の連絡に対応する。完了したら、登記の氏名・持分・物件に誤りがないか確かめよう。
登記完了証、通知される登記識別情報、返された原本は保管する。登記識別情報は、将来の売却等の本人確認に使う大切な情報だ。公開資料や家族への一斉連絡へ不用意に載せない。
遺産分割が間に合わない場合は、相続人申告登記を検討する
父の死亡と、自分が相続人であることを申し出る。通常の登記より簡易に、基本の申請義務を果たす方法だ。
原則として申出人についての対応。他の人の分もまとめるなら、連名・代理の方法を確認する。
分割で不動産を取得した人は、成立日から3年以内に、その内容に合わせて登記する。申告登記を繰り返して、この義務を済ませることはできない。
申告登記は、所有者や持分を公に示す登記ではない。それだけで売却や抵当権の設定はできない。最初の申請期限は、冒頭の起算日と旧相続の扱いで確かめよう。
法定相続分の登記をした後で分割が成立した場合も、その分割で取得した人は、成立日から3年以内に、必要な内容を反映する登記を行う。法務省のQ&Aで、自分の状況に合う対応を確認する。
圭介と麻衣は、住むか売るかの協議を続けながら、各人の申請期限を調べることにした。必要なら、申告登記で果たせる義務の範囲も確かめる。
分割が成立したら、追加の登記を忘れない。完了後は、土地・建物・私道の記録をそれぞれ照らし合わせる。
固定資産税や売却の手続と、名義変更の完了を分ける
相続したことと、登記の名前が変わったことは別だ。税の通知が届いても、自分の単独名義への登記が終わった証明にはならない。
名義変更という呼び方でも、不動産では相続登記として、取得した理由と必要書類を確かめる。
売却・担保設定、相続放棄、次の相続、税の申告には、別の手続と期限がある。
登記申請を受け付けてもらうだけで終えず、訂正の要否と完了後の記録を確認する。申告登記を使った場合は、分割後に必要になる登記も予定しよう。
あわせて確認する手続と資料
- 法務省の相続人申告登記の案内
- 相続登記の費用
- 共有・代償分割・売却の比較
- 共有解消の方法
- 空き家を相続して売るときの税金
- 法務省：相続登記義務化のQ＆A
- 国税庁：登録免許税の税額表
- 法テラス：相続放棄後の財産の管理
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産の登記・分割・処分の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
3年の期限は死亡日から数えるか
一律に死亡日からではない。自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有者になったことを知った日を確認する。
古い相続も義務化の対象か
対象だ。2024年4月より前から取得を知っていた未登記不動産は、原則2027年3月31日までに申請する。知った時期が後なら、その日からの期限も確認する。
話合いが終わるまで何もしなくてよいか
期限内にできる方法を確認する。法定相続分による登記や相続人申告登記があり、後者は申出人について基本的義務を簡易に履行する制度だ。
相続人申告登記で売却できるか
所有者としての権利や、その割合を公に示す登記ではないため、それだけで売却を進めることはできない。別に取得者への相続登記を行う。
登録免許税は相続税評価額で計算するか
原則として固定資産課税台帳の価格を用いる。相続税評価額や固定資産税課税標準額とは区別し、免税や持分・端数処理も確認する。
本記事は一般的な情報を示すものである。具体的な手続や税務は、亡くなった日、財産、資料などを確認して判断する必要がある。
