相続対策ガイド
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冒頭の場面は、相続で起こり得る問題を説明するための仮想例だ。
親名義の実家を相続したものの、登記を変えていない。土地の場所が複数あり、何から取りかかるべきか分からない。相続登記は、対象不動産と相続人、取得方法を整理すると、準備する書類が見えてくる。
2024年4月から相続登記は義務化され、以前の相続も対象になった。遺産分割がまとまらなくても、期限内に取れる方法がある。まず期限を確認し、最終的な名義変更までの手順を決める。
期限は一律に死亡日から3年ではない
相続によって不動産を取得した相続人は、自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要がある。相続人への遺贈も義務化の対象となる。
2024年4月1日より前から相続で取得したと知っていた未登記不動産は、原則として2027年3月31日までに申請する。取得を知った日が2024年4月以後であれば、その日から3年以内という期限も確認する。
正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となり得る。期限を1日過ぎた瞬間に自動で10万円を請求される仕組みではないが、催告を待ってよいという意味でもない。制度と経過措置は法務省の相続登記義務化案内で確認できる。
手順1：相続した土地・建物を漏れなく調べる
固定資産税の納税通知書、課税明細書、登記済証・登記識別情報通知書、売買契約書などから物件を洗い出す。所在地を知っている自宅だけでなく、私道持分、山林、遠方の土地、敷地や附属建物も確認する。
各物件の登記事項証明書等で、登記名義人、住所、持分、抵当権を確認する。固定資産税の宛名が自分へ変わっていても、登記の名義が変わったとは限らない。住居表示と登記上の地番・家屋番号も区別する。
2026年開始の所有不動産記録証明制度も使える
2026年2月2日から、特定人が所有権の登記名義人となっている不動産を一覧化する所有不動産記録証明制度が始まった。相続人が、相続関係を示す戸籍等を添えて請求できる。
ただし、登記上の氏名・住所が検索条件と合わない、所有権の登記がない、登記記録に未反映の情報があるなどの場合には、抽出されないことがある。「該当なし」でも、不動産が一切ないと断定しない。旧住所も確認し、税の資料や名寄帳等と照合する。
手順2：遺言・遺産分割・法定相続分のどれで申請するかを決める
| 取得方法 | 確認すること |
|---|---|
| 遺言 | 対象不動産と取得者が特定されているか。相続か遺贈か、遺言執行者、検認の要否。 |
| 遺産分割 | 相続人全員を確定し、取得者と物件を記載した協議書等で合意を証明できるか。 |
| 法定相続分 | 全相続人と持分を戸籍等で確定できるか。後で分割したときの追加登記も想定する。 |
法定相続分による登記は、相続人の1人が全員のために申請できる。ただし、自分の持分だけを切り出して相続登記する方法ではない。遺言や既に成立した協議がある場合は、その内容と異なる登記をしないよう先に確認する。
法務局は、取得方法ごとの登記手続ハンドブックを公開している。過去の申請書をそのまま流用せず、該当する現行様式を使う。
手順3：相続関係・住所・取得原因を示す資料をそろえる
- 相続関係：被相続人の死亡と相続人を示す戸籍・除籍・改製原戸籍等。
- 同一人の証明：登記上の名義人と故人を結び付ける住民票除票・戸籍附票等。
- 取得原因：遺言書、遺言書情報証明書、遺産分割協議書等。
- 取得者の住所：住民票等。所定の情報の提供で省略できる場合もある。
- 価格：登録免許税の計算に使う固定資産課税台帳の価格が分かる資料。
- 代理申請：登記申請や通知書の受領についての委任関係を示す書類。
法定相続情報一覧図の写しを戸籍の束の代わりに使える場面があるが、協議書や遺言まで代わりになるわけではない。住所の記載があれば住所証明として使える場合もあり、記載内容を確認する。
相続が何代も重なる、外国籍の人がいる、登記上の住所と故人の住所がつながらない場合は、必要資料が増える。窓口へ行く前に、手元の資料と不足している部分を整理する。詳しくは相続登記の必要書類を参照できる。
手順4：登録免許税と実費を計算する
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額を基礎に0.4％で計算する。「相続税評価額」や、住宅用地の軽減が反映された「固定資産税課税標準額」をそのまま使うものではない。
例えば、免税のない不動産の価格が合計2,000万円で、全部を相続する単純な例では、登録免許税は8万円となる。共有持分の取得、複数物件の合算、端数処理、価格がない私道等は別に確認する。
2027年3月31日まで、一定の土地には免税措置がある。価額100万円以下の土地等が対象となるが、建物まで同じ理由で免税になるわけではない。免税の根拠条項を申請書に記載する必要があるため、法務局の免税案内に沿って判断する。
このほか戸籍・証明書・郵送の実費や、依頼する場合の司法書士等の報酬がかかる。報酬は一律の公定額ではない。物件数、相続関係、書類収集の範囲を示して、税金・実費・報酬を分けた見積りを確認する。
手順5：不動産を管轄する法務局へ申請し、完了を確かめる
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局となる。窓口への書面提出、郵送、オンライン申請などの方法がある。物件が複数の管轄に分かれる場合は、申請の単位と添付原本の使い方を確認する。
原本を他の相続手続でも使うなら、還付できる書類について、所定の写し等を原本とともに提出する。オンラインで入力すれば、紙の戸籍や協議書の提出がすべて不要になるとは限らない。
申請後は、法務局からの訂正・追加資料の連絡に対応する。完了後、登記事項の氏名・持分・物件に誤りがないかを確認し、登記完了証、通知される登記識別情報、返却原本を保管する。登記識別情報は、将来の売却等の本人確認に使われる重要な情報なので、公開用資料や家族の一斉連絡に不用意に載せない。
遺産分割が間に合わない場合は、相続人申告登記を検討する
相続人申告登記は、登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを申し出る制度だ。全相続人と持分を確定する通常の相続登記より簡易に、基本的な申請義務を履行できる。
1人で申し出られるが、基本的に義務を履行したと扱われるのは申出人だけとなる。他の相続人分もまとめる場合は、連名や代理の方法を確認する。この制度では所有権の取得者や持分を公示しないため、これだけで売却や抵当権設定を進めることはできない。
相続人申告登記や法定相続分の登記をした後に分割が成立した場合は、成立日から3年以内に、必要な分割内容を反映する登記を行う。相続人申告登記を繰り返して、この追加義務を済ませることはできない。法務省のQ&Aで、自分の状況に合う対応を確認する。
よくある質問
3年の期限は死亡日から数えるか
一律に死亡日からではない。自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日を確認する。
古い相続も義務化の対象か
対象だ。2024年4月より前から取得を知っていた未登記不動産は、原則2027年3月31日までに申請する。知った時期が後なら、その日からの期限も確認する。
話合いが終わるまで何もしなくてよいか
期限内にできる方法を確認する。法定相続分による登記や相続人申告登記があり、後者は申出人について基本的義務を簡易に履行する制度だ。
相続人申告登記で売却できるか
所有権や持分を公示する登記ではないため、それだけで売却を進めることはできない。別に取得者への相続登記を行う。
登録免許税は相続税評価額で計算するか
原則として固定資産課税台帳の価格を用いる。相続税評価額や固定資産税課税標準額とは区別し、免税や持分・端数処理も確認する。
本記事は一般的な情報を示すものである。具体的な手続や税務は、相続開始日、財産、資料などを確認して判断する必要がある。
