相続空き家の3,000万円控除｜2027年期限・要件・必要書類

相続した空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は、古い実家を売れば自動適用される制度ではありません。相続人、家屋、利用状況、売却時期、売却先、耐震・取壊し、申告書類の要件を全部確認します。

現行要件は国税庁No.3306と国土交通省の制度資料で確認します。控除は税額から3,000万円を引くのではなく、一定の譲渡所得から控除する仕組みです。

控除前の譲渡所得を先に計算する

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。被相続人の取得費を引き継ぐため、古い取得契約書がない場合は概算取得費の問題が生じます。仲介手数料、測量、取壊し等がどこまで譲渡費用になるかも領収書と契約で区分します。

控除額が3,000万円でも、譲渡所得が1,000万円なら控除は1,000万円までです。反対に譲渡所得が4,000万円なら、要件を満たしても残額への課税があり得ます。税額ゼロを保証する制度とは説明しません。

期限は「相続から3年以内」だけではない

売却期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。例えば相続開始からちょうど3年の日を単純な最終日としてはいけません。制度自体の現行適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。

契約日と引渡日・所有権移転日、所得税上の譲渡日の扱いを確認し、期限直前に取壊しや確認書申請を始めないよう逆算します。

対象となる家屋の基本要件

• 1981年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされた建物ではないこと
• 相続開始直前に原則として被相続人が居住していたこと
• 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと

マンションを一律に「空き家だから対象」とせず、登記事項証明書で区分所有の有無を確認します。敷地だけを相続した人、家屋だけを相続した人、死因贈与・包括遺贈等では取得原因と対象者を確認します。

老人ホーム入居中に死亡した場合

死亡直前に老人ホーム等へ入所していても、要介護・要支援認定等、入所先の種類、入所後も家屋が被相続人の物品保管等に使われていたこと、事業・貸付け・他人の居住に使われていないことなどを満たせば対象になり得ます。

「老人ホームなら常に対象」「住民票が残っていれば足りる」とは書けません。入所契約、認定資料、電気・水道、家財、使用状況を確認します。

相続後に貸した・住んだ場合

相続時から譲渡時まで、対象家屋・敷地を事業、貸付けまたは居住に使っていないことが基本要件です。一時的な賃貸や親族居住でも要件を外れる可能性があります。空き家管理の換気・清掃と、居住・貸付けは分けて記録します。

売却代金は1億円以下である必要があります。分割売却や他の相続人による売却を含めて合算判定する場合があり、後の売却で1億円を超えれば修正申告が必要になることがあります。

親子・夫婦、生計を一にする親族、一定の特殊関係法人等への売却は対象外です。売却先が親族経営会社の場合も、形式上法人だから第三者と決めず、資本・役員・生計関係を確認します。

LINEで相続全体をまとめて相談 税務・登記・不動産も一括整理

耐震改修・取壊しは2024年から売却後対応もある

家屋付きで売る場合は、譲渡時に耐震基準を満たす方法があります。取壊し後の敷地を売る場合は、取壊しまで家屋を、譲渡まで敷地を事業・貸付け・居住に使わず、取壊し後に新たな建物等の敷地へ使わないことを確認します。

2024年1月1日以後の譲渡では、売却後、譲渡年の翌年2月15日までに買主側を含め耐震基準適合または全部取壊しが完了する類型も対象になり得ます。契約書で実施者、期限、証明書、未実施時の対応を決め、「買主が後でやる予定」だけで申告しません。

相続人が3人以上なら控除上限に注意

2024年1月1日以後の譲渡では、対象家屋・敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合、各人の控除上限は2,000万円です。共有者ごとに無条件で3,000万円と計算しません。

共有者ごとの取得割合、売却代金、譲渡所得、他の特例利用を分けて試算します。相続財産の取得費加算など併用できない特例もあるため、税額比較は申告前に行います。

必要書類と実行順

1. 登記事項証明書等で取得原因、建築日、区分所有を確認
2. 相続開始から売却までの利用状況を記録
3. 市区町村へ被相続人居住用家屋等確認書を申請
4. 耐震基準適合証明書、取壊し資料、売買契約書を収集
5. 譲渡所得内訳書等を添えて確定申告

相続登記と売却準備は不動産の相続登記、空き家の固定資産税・管理は相続空き家の固定資産税も確認してください。

よくある質問

相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使えますか？

使えません。建築日、区分所有、居住者、相続後の利用、売却時期、耐震・取壊し等の要件を確認します。

相続から3年以内に売ればよいですか？

正確には相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。制度の適用期限も別に確認します。

買主が売却後に解体しても対象ですか？

2024年以後の一定の譲渡では翌年2月15日までの全部取壊し等で対象になり得ます。契約と証明資料が必要です。

相続人3人が共有すると各3,000万円ですか？

2024年以後の譲渡で対象財産の取得者が3人以上の場合、各人の上限は2,000万円です。

確定申告をしなくても自動適用されますか？

されません。市区町村の確認書など所定書類を添えて確定申告します。

本記事は2026年8月27日現在の一般的な制度説明です。取得原因、家屋・敷地、使用状況、譲渡日、共有、他特例により結論が変わります。国税庁の最新資料と税理士等の確認を併用してください。

LINEで相続全体をまとめて相談 税務・登記・不動産も一括整理