相続対策ガイド
相続サービスご案内
賃貸物件を相続すると、不動産だけでなく、賃貸人としての地位、賃料請求、敷金返還などの権利義務を確認する必要があります。ただし、管理委託や保険など個別契約は契約条項ごとに承継・変更手続を確認します。
遺産分割までの賃料は、最高裁平成17年9月8日判決により、原則として各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けません。契約、敷金、賃料、管理費、登記、税務を別々に棚卸しします。
何が承継されるかを契約別に確認する
民法896条により、相続人は被相続人の財産に属した権利義務を原則として承継します。賃貸不動産では、所有権とともに賃貸人としての地位、賃料債権、修繕などの義務、敷金関係が問題になります。
一方、管理会社との委託契約、家賃保証、火災保険、借入れは、契約の性質と約款、相手方への通知・同意、名義変更手続を個別に確認します。「関係する全契約が何もしなくても同じ条件で丸ごと承継される」とは限りません。
遺産分割前の賃料は誰のものか
最高裁平成17年9月8日第一小法廷判決（民集59巻7号1931頁）は、相続開始後から遺産分割までに賃貸不動産から生じる賃料債権を、遺産とは別の財産としました。各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し、後の遺産分割によって帰属は変わらないと判断しています。
| 賃料の発生時期 | 基本的な帰属 |
|---|---|
| 相続開始前 | 被相続人の債権として相続の対象 |
| 相続開始後から遺産分割まで | 各共同相続人が相続分に応じて取得 |
| 遺産分割後 | 不動産を取得した人に帰属 |
共同相続人全員が合意すれば、分割前賃料を遺産分割の中でまとめて清算することは可能です。しかし、合意がないのに「不動産を最終取得した人が過去の賃料も全部取る」とは扱いません。
敷金と賃借人への連絡
敷金の金額は、契約書、入金記録、管理会社の台帳で賃借人ごとに確認します。敷金返還債務は将来の退去時に具体化するため、相続時に現金が残っているかだけでなく、預り額と未払賃料・原状回復の扱いを一覧にします。
賃料振込先を変更するときは、相続人・管理者の合意、本人確認資料、管理会社の手続をそろえ、賃借人へ書面で通知します。一人の相続人が全額を自分の口座へ移すと、他の相続人との精算問題が生じます。
相続後の実務チェックリスト
- 登記事項証明書、固定資産課税明細、借入れ・担保を確認する
- 全戸の賃貸借契約、敷金、滞納、更新、保証会社を一覧にする
- 管理委託、保険、修繕、公共料金の契約当事者を確認する
- 相続開始前後で賃料を区切り、入出金を別口で記録する
- 遺産分割までの管理者、支出承認、賃料の保管・分配を合意する
- 相続登記の3年期限と相続税申告の要否を別々に管理する
貸家建付地の評価は、課税時期の賃貸状況を前提に財産評価基本通達26で計算します。空室という事情だけで減額できるとは限りません。国税庁も、課税時期に現実に貸し付けられていない家屋の敷地は、一定の場合を除き自用地評価になると案内しています。
固定資産税は遺産分割前の固定資産税、登記は相続登記の必要書類も参照してください。
公的資料・判例
- e-Gov法令検索「民法」896条、898条
- 裁判所「裁判例検索」（最高裁平成17年9月8日判決・民集59巻7号1931頁）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 国税庁「貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価」
よくある質問
相続開始後の家賃は、物件を取得した人が全部もらえますか
遺産分割までの賃料は、原則として各共同相続人が相続分に応じて確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けません。
管理会社との契約も自動で同条件のままですか
契約の性質・条項によります。名義変更、相手方の承諾、再契約の要否を管理会社へ確認します。
敷金は相続財産の現金だけ確認すればよいですか
不足します。賃借人別の預り額、退去時の返還義務、未払賃料、原状回復の扱いを契約・台帳で確認します。
空室でも貸家建付地として評価できますか
課税時期の賃貸状況が基準です。一時的空室として扱える事情があるかを含め、国税庁通達に沿って個別に判断します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。契約条項、相続人、入居・空室状況、遺産分割、税務により結論は異なります。弁護士・司法書士・税理士等へ確認してください。
