相続対策ガイド
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自宅の土地を相続した場合、特定居住用宅地等の要件を満たせば、330平方メートルまで相続税評価額を80％減額できる。高額な土地でも生活の拠点を承継しやすくする仕組みだが、土地なら何でも、相続人なら誰でも使えるわけではない。
確認する順序は、相続開始直前の用途、土地の取得者、居住・保有の継続、対象面積、分割と申告である。税額を計算してから取得者を変えるのではなく、分割案を作る段階から条件と税負担を比べることが大切になる。
80％減るのは、対象土地の評価額
対象部分の評価額が6,000万円なら、80％に当たる4,800万円を減額し、1,200万円を相続税の課税価格に算入する。相続税額を直接80％割り引く計算ではなく、他の財産や債務、基礎控除、各相続人の税額控除等を含めて最終税額が決まる。
先に路線価方式・倍率方式等で土地の通常の評価額を計算し、その後に特例を適用する。売買相場、固定資産税評価額、相続税評価額のいずれかを区別せず「土地の値段」として計算しない。建物自体は、居住用宅地の80％減額の対象ではない。
330平方メートルを超える土地の例
仮に400平方メートルの自宅敷地全体の評価額が8,000万円で、1平方メートル当たりの価額を同じとし、全部が居住用の要件を満たす場合を考える。他の対象宅地を選択しないなら、330平方メートル分の評価額6,600万円に80％を掛け、5,280万円を減額する。全体の算入額は8,000万円－5,280万円＝2,720万円となる。
実際には土地の評価単位、用途の混在、共有持分等を確認する必要がある。330平方メートルを超える分まで、自動的に同じ減額を受けられるわけではない。
相続した人ごとに、要件を判定する
| 取得者 | 主な条件 |
|---|---|
| 被相続人の配偶者 | 取得者本人の居住継続・保有継続要件はない。用途、分割、申告等は必要。 |
| 被相続人の一棟の建物に住んでいた親族 | 相続開始直前から申告期限までの居住と、相続開始時から申告期限までの宅地保有。 |
| 所定の別居親族 | 配偶者・同居相続人の不存在、家屋所有歴、納税義務区分、保有など6要件。 |
土地を複数人で共有取得する場合も、要件に該当する人が取得した持分に対応する部分を確認する。同居の子が1人含まれているから、要件を満たさない別居の子の持分まで一律に対象になるわけではない。
また、被相続人の家ではなく、生計を一にしていた親族が住んでいた家の敷地を取得する場合には、別の利用区分を検討する。その親族による居住と保有の継続などを確認し、同居と生計一を混同しないようにする。
家なき子は「今、持ち家がない」だけでは足りない
被相続人の配偶者や所定の同居相続人がいない場合の別居親族の区分には、複数の条件がある。同居相続人の不存在は、相続放棄があれば放棄がなかったものとして判定する。
取得者は、原則として相続開始前3年以内に、国内にある本人、配偶者、三親等内親族または特別関係法人の所有家屋に住んでいないこと等を確認する。現在居住している家屋を過去に本人が所有したことがないという条件も、3年間の条件とは別に存在する。
さらに国籍・納税義務区分と、申告期限までの宅地保有も必要になる。一律に「賃貸で3年暮らせば使える」と考えず、家なき子特例の6要件を確認する。
二世帯住宅と老人ホームは、追加の資料で確認する
二世帯住宅では、玄関や台所が分かれていることだけで判断しない。区分所有登記がない一棟の建物と、1階・2階等が区分所有登記されている建物では、同居親族や対象敷地の範囲が異なる。単なる共有持分の登記とも区別し、建物図面と登記事項証明書を合わせて見る。
被相続人が所定の要介護・要支援認定等を受け、対象施設へ入居していた場合は、一定の条件の下で旧自宅を居住用に含められる。認定は相続開始直前の状況を確認する。入居後に事業用や新たな生計別親族等の居住用にしていないかも重要になる。
施設名だけを聞いて判断せず、入居契約書、認定資料、入居日と自宅の利用の経過をそろえる。具体的な居住実態の整理は同居要件と二世帯住宅の確認で扱っている。
事業用・貸付用の土地があるときは面積を調整する
特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等と、特定居住用宅地等だけを選ぶ場合は、前者を合わせて400平方メートル、後者を330平方メートル、合計730平方メートルまで選択できる。各区分の事業・居住・保有等の要件を満たすことが前提である。
貸付事業用宅地等も選択する場合は、単純にそれぞれの限度面積を足せない。所定の式で換算した面積の合計を200平方メートル以内にする。居住用は200／330、特定事業用等は200／400を掛け、貸付事業用の面積と合わせて調整する。
例えば居住用165平方メートルを選ぶと、貸付用の調整式では100平方メートル分に相当する。他の事業用を選ばなければ、貸付用は100平方メートルまで選べる計算になる。ただし、どの土地を選ぶと最も減額できるかは、1平方メートル当たりの評価額や減額割合も比較する必要がある。
一棟の建物に自宅、賃貸、事業所が混在する場合も、用途ごとの範囲を確認する。住宅があるから敷地全体を居住用として計算することはできない。詳しい面積算式は国税庁の限度面積の表にある。
税額が0円になる場合も、特例のための申告が必要
特例を使って初めて相続税が0円になる場合も、相続税申告書に適用する旨を記載し、計算明細書や所定の添付資料を提出する必要がある。税額の有無だけで申告不要と判断しない。
対象となり得る宅地等や、所定の他の特例対象財産等を取得した人が複数いる場合には、適用する宅地の選択についてその全員の同意が必要である。自宅の取得者だけで選択を確定する前に、他の土地や利用する特例を含めて確認する。
通常は申告期限までに対象宅地が分割されていることが必要になる。同居親族などは、早めに申告書を提出しても申告期限までの居住・保有要件が続くため、売却や転居を決める前に確かめる。
未分割の場合は、後から適用するための工程を残す
遺産分割が終わらなくても、相続税の原則10か月の申告・納付期限は延びない。当初は未分割の対象宅地に特例を使わず計算し、「申告期限後3年以内の分割見込書」の添付等により、後の適用に備える。
原則として申告期限から3年以内に分割し、税額が減る場合は、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求をする。訴訟等のやむを得ない事情で3年を超える場合には、所定の承認申請とその後の分割期限を別途確認する。国税庁の未分割時の手続に沿って進める。
相談時は、土地・建物の登記、図面、評価資料、相続開始前後の居住記録、施設関係資料、過去の家屋所有歴、分割案をそろえる。節税額に加え、住み続けられるか、代償金を払えるか、納税資金を確保できるかも合わせて判断したい。
よくある質問
相続税そのものが80％安くなるか
対象宅地の評価額を80％減額する制度である。税額は他の財産、債務、基礎控除等も含めて計算する。
330平方メートルを超える土地は使えないか
超過だけで全体が対象外になるわけではない。限度面積までの対象部分を選び、超える部分は通常の評価額で計算する。
配偶者も申告期限まで住み続ける必要があるか
配偶者には取得者本人の居住・保有継続要件はない。ただし、用途や分割、申告等の条件は必要である。
同居の子と別居の子が共有取得すると全体に使えるか
取得者ごとの条件を確認する。要件を満たす人の持分に対応する部分が対象となり、同居者が1人いれば全持分に使えるわけではない。
特例で税額が0円なら申告を省略できるか
特例を適用して初めて0円になる場合も、適用のための相続税申告と所定の添付書類が必要である。
本記事は一般的な情報を示すものである。具体的な手続や税務は、相続開始日、財産、資料などを確認して判断する必要がある。
