相続対策ガイド
相続サービスご案内
農地を相続したことと、その農地を宅地・駐車場・資材置場などへ転用できることは別問題です。相続取得は農地法3条の許可対象外ですが、農業委員会への届出が必要で、転用には原則として4条または5条の許可・届出を確認します。
登記簿上の地目だけで決めず、現況、農地区分、都市計画区域、転用目的、権利移転の有無を農業委員会へ事前相談します。工事や売買を先に進めないことが重要です。
相続届出と転用手続を分ける
相続、遺産分割などで農地の権利を取得する場合、農地法3条の許可は不要ですが、農地法3条の3に基づき農業委員会へ遅滞なく届け出ます。相続登記も別に必要です。この届出をしたからといって、農地以外に使えるようになるわけではありません。
| 場面 | 主な手続 | 確認先 |
|---|---|---|
| 相続で農地を取得 | 農地法3条の3の届出、相続登記 | 農業委員会、法務局 |
| 所有者自身が転用 | 農地法4条の許可または市街化区域内の届出 | 農業委員会・都道府県等 |
| 売買・賃貸等と転用を同時に行う | 農地法5条の許可または市街化区域内の届出 | 農業委員会・都道府県等 |
農地法4条と5条の違い
相続人が所有したまま自宅、駐車場、店舗、資材置場などへ転用するのが4条の場面です。第三者へ売却・賃貸し、その者が転用するなど、権利の設定・移転を伴うのが5条の場面です。
許可権者は原則として都道府県知事または指定市町村長等です。農林水産大臣が指定する市町村の区域など制度上の区分があるため、申請先と必要書類は所在地の農業委員会へ確認します。市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会への届出をする扱いがありますが、「市街地なら手続不要」ではありません。
農地区分により許可の見通しが変わる
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は、優良農地の確保の観点から原則不許可とされ、例外要件が問題になります。第2種・第3種農地では立地や代替可能性などに応じた基準を確認します。農業振興地域の農用地区域なら、農地転用許可とは別に農用地区域からの除外が必要となることがあります。
「使っていない」「耕作が難しい」「固定資産税の地目が変わっている」といった事情だけで自由に転用できるわけではありません。登記地目が田・畑でなくても、現況が農地なら農地法上の農地と判断される場合があります。
申請前の確認事項
- 登記事項証明書、公図、位置図、現況写真を用意する
- 農地台帳、農地区分、農用地区域、市街化区域等を確認する
- 転用目的、面積、配置、排水、接道、資金計画を具体化する
- 所有者転用か、売買・賃貸を伴う転用かを分ける
- 許可・届出前に造成、舗装、資材搬入、契約履行を進めない
無許可転用には工事停止や原状回復命令、罰則が問題となります。売却する場合も、許可を停止条件とする契約など、農地法上の効力を踏まえて設計します。
相続登記の期限は相続登記義務化の解説、土地評価の基本は不動産の相続税評価も参照してください。
公的資料・根拠
よくある質問
農地を相続するのに農地法3条の許可が必要ですか
相続による取得は3条許可の対象外ですが、農地法3条の3による農業委員会への届出と相続登記を別に行います。
相続届を出せば宅地へ転用できますか
できません。相続取得の届出と転用手続は別で、4条または5条の許可・届出を確認します。
自分で駐車場にする場合は何条ですか
所有者自身の転用は原則として4条の場面です。売買・賃貸など権利移転・設定を伴う転用は5条を確認します。
市街化区域なら自由に転用できますか
手続不要ではありません。原則として、あらかじめ農業委員会への届出を行います。
登記が雑種地なら農地法は関係ありませんか
登記地目だけでは決まりません。現況が耕作目的の土地なら農地法上の農地と扱われる可能性があるため、農業委員会へ確認します。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。農地区分、都市計画、面積、転用目的、権利移転、自治体の運用により許可・届出・必要書類は異なります。所在地の農業委員会へ事前に確認してください。
