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住民票が同じだけでは、小規模宅地等の特例の同居条件を満たすとは限らない。実際にその家を生活の拠点としていたか、資料で確かめよう。親が施設に入っていても、条件を満たせば元の自宅が対象になる場合がある。
父の四十九日を前に、佐知は実家の洗面所を片づけていた。父の歯ブラシはまだ捨てられない。母はすでに亡くなり、今この家に住んでいるのは佐知だけだ。
弟の誠は「姉ちゃんが住んでいるなら、土地の税金は安くなるんだよね」と言った。それから、「僕も住民票はずっと実家だから、同居扱いになるのかな」と続けた。誠の実際の暮らしは、遠方の賃貸マンションにある。
父は亡くなる前の一年を施設で過ごした。佐知は、その前から父と暮らし、施設へ移った後も実家に残っていた。「父が家を離れたのだから、私も同居の条件から外れる？」。思っていたより、二人には分からないことが多かった。
これは架空の家族の例だ。小規模宅地等の特例は、家族の住まいなどを引き継ぐ負担に配慮する制度だが、誰が実際に暮らし、誰が土地を取得し、その後どう使うかで条件が変わる。住所の欄だけでは、その答えは出ない。
居住用の土地の面積・減額と、受け取る人別の条件は、特定居住用宅地等の解説で確認できる。配偶者・同居親族・別居親族では条件が異なる。ここでは、同居の実態を示す資料を見ていこう。
同居は、住所の記録と生活の実態を合わせて確認する
佐知は、父と毎朝使っていた台所、仕事へ出る時刻、郵便物が届いていた場所を思い返した。誠が週末に泊まったことと、佐知がここを生活の拠点としていたことは同じではない。住民票がそろっていても、毎日の暮らし方までそろうわけではないのだ。
同居親族の区分では、その一棟の建物に実際に住んでいたかを確認する。引き継いだ後も、原則として相続税の申告期限まで住み続け、土地を持ち続ける必要がある。
住所変更の書類だけで決めず、住まいと暮らしの実態を見るための条件だ。
住民票や戸籍の附票は居住を説明する資料になるが、住所だけを移して実際には別の家で生活していれば、同居を示すには足りない。普段の寝起き、家財、食事、通勤、家族との暮らし方、他の住居の使用状況などを確認する。
週末だけ親の介護に通っていた場合、亡くなる前だけ泊まり込んだ場合、単身赴任や入院があった場合では、確認する事情が異なる。宿泊した日数だけで機械的に結論を出さず、その家が生活の拠点であったかを整理する。
説明のために後から住所や資料を整えるのではなく、当時の公共料金、郵便物、勤務・通学の資料、家財や生活状況を示す記録を保存する。住民票と実態が違っていた場合は、その理由と日付も明らかにする。
二世帯住宅では登記と建物の区分を先に確認し、内部で行き来できるかだけで決めない。 二世帯住宅の相続税｜登記・居住実態と小規模宅地等の特例で詳しく確認できる。
老人ホームに入った親の自宅は、入居後の利用が重要
佐知にとって施設への入居は、父の安全のために必要だった。介護のために施設を使うと、元の自宅が必ず対象から外れるのでは、暮らしを支える制度として実情に合わない。
そこで、法律で決められた認定や施設等の条件を満たせば、入居前の自宅を居住用として扱う仕組みがある。
ただし、家をまったく別の用途へ替えた場合まで同じではない。父の認定、施設の種類、実家の利用、その順番を確認する。
亡くなった人が、決められた要介護・要支援認定等を受け、対象となる施設へ入居していた場合は、一定の条件で元の自宅を居住用に含める。
施設へ入っただけで、必ず対象外になるわけではない。
要介護等の認定は、入居した時だけでなく、亡くなる直前に条件を満たしていたかを確認する。
施設名に「老人ホーム」とあればよいわけではない。契約書等で、法律上どの施設に当たるかも確認する。
入居後に元の自宅を事業用にしたり、新たに亡くなった人等以外の人の住まいにしたりすると、この扱いから外れる。「亡くなった人等」には、生計を一にしていた親族も含まれる。
特に、親の入居後に、生計を別にする子が初めて空いた家へ引っ越した場合は注意が必要だ。亡くなる時に子が住んでいた、という理由だけでは使えない。
佐知が土地を受け取る架空の例だ。この流れだけで、特例の適用は決まらない。
父と佐知が実家で暮らしていた。
当時の同居と、生計の関係を資料で確かめる。
佐知は引き続き実家に住む。
父の認定・施設の種類と、入居後の家の使い方を確認する。
佐知が土地を取得する。
原則として、相続税の申告期限まで居住・保有を続ける。
②の施設や元の自宅の条件と、③の取得者の居住・保有の条件は別だ。亡くなる直前の認定等も確かめる。親の入居後に、生計を別にする子が初めて引っ越す場合を、この例と同じには扱えない。
対象となる施設や、受け取る人別の条件は、国税庁「小規模宅地等の特例」でも確認できる。
別居親族のいわゆる家なき子の条件は、同居の条件とは別に確認する。 家なき子特例とは｜小規模宅地80％減の6条件と申告手続で詳しく確認できる。
申告前の転居・売却・建替えを決める前に確認する
同居親族には、原則として相続税の申告期限までの居住・保有が必要だ。
早めに申告書を出しても、すぐ転居や売却をしてよいとは限らない。条件を確かめる基準は、提出日ではなく申告期限だ。
家なき子にも申告期限までの保有が必要になる。納税のための売却、建物の取壊しや建替え、持分の処分などは、契約前に特例へ与える影響を確認する。個別の例外があると考える場合も、その事実と根拠を確かめてから進めたい。
分割が決まらなくても、申告期限と後の手続を管理する
この特例を使うには、財産の分割や、対象の土地を選ぶための同意等の条件を満たし、相続税の申告をする必要がある。特例を使って初めて税額が0円になる場合も、申告は必要だ。
分け方が決まらなくても、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内の申告・納付期限は延びない。
申告期限までに分けていない土地は、原則として最初の申告で特例を使えない。「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付する等、後から使うための手続を確かめよう。
分割して税額が減る場合は、更正の請求で税額の計算し直しを求める。期限は、分割があったと知った日の翌日から4か月以内だ。3年を超えて分割できないやむを得ない事情がある場合は、別の承認手続も関係する。
最初の相談には、土地・建物の登記と図面、住民票等の住所の資料、暮らしや施設の記録、分割案、転居・売却の予定をまとめよう。
分割案を確定する前に、受け取る人ごとの税額と生活上の負担を比べたい。
住み続けたい気持ちを、必要な資料と資金の話へつなげる
佐知と誠は、住民票の住所だけで答えを出すのをやめた。父の施設契約と認定資料、入居前後の実家の利用、土地と建物の登記をそろえる。佐知が相続する案で特例の条件を満たすか、申告期限までの暮らし方に問題がないかを確認することにした。
それとは別に、誠が受け取る財産をどうするかも残る。税金の評価が減っても、土地そのものを二つに分けやすくなるわけではない。家を佐知が取得するなら、預金や代償金（遺産を多く受け取る人から、ほかの相続人へ渡す調整のお金）でどう調整できるか、実際に使えるお金で比べなければならない。
父の歯ブラシをいつ片づけるかは、まだ決められない。それでも、家を残すために今確認する書類は決められる。特例の条件と家族の分け方を、同じものにせず並べて考えよう。
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
住民票が同じなら同居条件を満たすか
住民票だけでは決まらない。実際の生活拠点、家財、日常生活、他の住居の使用状況等と合わせて確認する。
配偶者がいると同居の子は使えないか
その理由だけで使えなくなるわけではない。配偶者と同居親族はそれぞれの取得者区分で判定する。
二世帯住宅は内部で行き来できなければ対象外か
内部往来の有無だけでは決まらない。区分所有登記があるかと、どの部分に誰が居住していたかを確認する。
親の施設入居後に子が引っ越せば使えるか
亡くなった時に子が住んでいるだけでは足りない。新たに生計別の親族の居住用にした場合などは、旧自宅を居住用に含める扱いから外れる。
早く申告すれば、すぐ売却できるか
同居親族や家なき子の保有条件は、実際の提出日ではなく申告期限までを見る。転居や売却の契約前に影響を確認する。
この記事は一般的な情報を説明するものだ。個別の手続や税務は、亡くなった日、財産、資料等を確かめて判断しよう。
