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実家の雨漏りを直す見積書が届いた。金額を見て、兄弟の誰かが言う。「これ、誰が払うんだっけ」
遺産の話では、家を誰がもらうかばかり考えていた。けれど家は、分け方が決まるのを待ってはくれない。雨は降るし、税金も来る。住んでいる人と、遠くにいる人では、修理を急ぐ気持ちも違う。
これは、相続した不動産で起こり得る場面だ。不動産の遺産分割は、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割を比べ、取得後の利用・費用・支払能力まで含めて決める。持分の数字をそろえるだけでは、次の見積書が届いたときの答えまでは決まらない。
分け方を選ぶ前に、その家の現状を知る
誰が住んでいるか。空き家なら、鍵を持ち、管理しているのは誰か。賃貸中なら、家賃を受け取り、修繕を手配しているのは誰か。まず、家が今どう使われているかを確かめる。
登記事項証明書では、所有者、持分、抵当権などを確認する。固定資産税の資料、ローン残高、賃貸借契約書、修繕の履歴も見たい。抵当権があることと、現在の借入残高は同じではない。
遺言がある場合は、誰に何を承継させる内容かを先に読む。遺言の有効性や遺留分が争われているなら、その問題を置いたまま「全員で自由に分け直す」とは進められない。
民法906条は、財産の種類や性質だけでなく、相続人の年齢、職業、心身の状態、生活状況なども考慮して分割すると定めている。家の値段と、そこで続いている暮らしの両方を見る必要がある。
現物分割――一つの土地を切る方法だけではない
現物分割は、遺産そのものを割り振る方法だ。複数の不動産があれば、一人が実家、別の人が別の土地を取得することも考えられる。不動産と預金を別々に取得する組合せもある。
一つの土地を分筆し、それぞれが取得する方法も候補になる。ただし、面積を等しくすれば価値も等しくなるとは限らない。道路に接する部分、土地の形、建築上の制限、建物の配置によって、分けた後に使いにくい土地が生じることがある。
境界確認や測量の費用、分筆後の価格まで確認してから判断したい。土地の分筆費用と高くなる条件も、比較する材料になる。
代償分割――家を取得する人の「払う」を確かめる
一人が家を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法だ。住み続けたい人がいる場合や、事業用の不動産を引き継ぐ場合に検討しやすい。
例えば、相続人が子2人だけで、分割時の評価額3,000万円の家を兄が取得し、他の遺産や調整事情がない単純な例なら、弟へ1,500万円を支払う案が考えられる。数字の上では釣り合う。問題は、兄がその1,500万円を用意できるかだ。
貯金で払うのか、融資を受けるのか。融資の見込みを確認したのか。分割払いなら何年かかり、その間に事情が変わった場合はどうするのか。「売らずに済む」という安心と、代償金を受け取れる安心は、両方必要になる。
- 支払額と支払期限を定める。
- 分割払いなら、各回の額、期限、遅延時の扱いを確認する。
- 担保や公正証書等、支払を確保する方法を検討する。
- 登記の時期と支払の関係、融資が成立しない場合の対応を決める。
代償金が払われなければ、遺産分割協議を債務不履行で解除して簡単に元へ戻せる、とは考えない方がよい。成立後は支払請求や執行などの対応が問題になる。代償分割の進め方を確認し、約束の段階で支払確保を検討したい。
代償金の基準額と、相続税の計算は分ける
代償金を時価に基づいて決めた場合、相続税の課税価格の計算では、相続税評価額との関係で調整が必要になることがある。支払った現金の額を、そのままどの申告にも使うとは限らない。
また、現金の代わりに取得者がもともと所有していた不動産を渡す場合、その人に譲渡所得課税が生じる取扱いがある。「相続の話し合いの中だから、税金は相続税だけ」と判断せず、実行前に税理士へ確認する。
換価分割――売値ではなく、手元に残る額を比べる
不動産を売り、お金に換えて分ける方法だ。誰も使う予定のない実家や、現金での取得を希望する相続人が多い場合などに候補になる。
売値が3,000万円でも、その全額を分けられるとは限らない。仲介手数料、測量、解体や必要な修繕、税負担などを確認する。売る前に工事をするなら、費用を誰が立て替え、売却時にどう精算するかも決める。
売出価格、値下げを判断する条件、買主への引渡し時期、居住者の転居、売却代金の受取と分配方法まで、合意の中身を具体化したい。代表者だけの名義にして売る場合は、協議内容と税務上の扱いも先に確認する。
空き家の管理から売却までの流れは、誰も住まない実家を売る場合でも整理している。
共有分割――残すなら、次の見積書の扱いまで決める
一つの不動産を、複数人が持分で取得する方法だ。共有を選ぶこと自体が間違いなのではない。共同で使う目的があり、利用方法や費用について合意を保てるなら、選択肢になる。
ただ、「今は決めたくないから共有にする」と、修繕や売却の際に同じ話が戻ってくることがある。誰が住むか、使用の対価をどうするか、税金や管理費を誰が負担するか、家賃収入をどう分けるか。取得後の運営も話しておきたい。
共有者が亡くなれば、その持分についてさらに相続が起こる。将来の買取りや売却の相談をどう始めるかも考え、共有関係を解消する方法まで見て判断する。
修理も賃貸も、全部が「全員同意」ではない
共有不動産全体の売却は、原則として共有者全員の合意が必要だ。一方、管理や修繕のすべてに、同じルールが当てはまるわけではない。
- 保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。
- 管理に関する事項は、原則として持分の価格の過半数で決める。人数の多数決ではない。
- 形状や効用の著しい変更を伴う変更は、原則として全員の同意が必要になる。著しい変更を伴わない軽微な変更は、管理の問題として扱う。
雨漏りへの応急措置なのか、建物の使い方まで変える工事なのかで、検討は違う。費用が高い修繕を、金額だけで当然に全員同意の変更と決めることもできない。工事の内容を確認する。
また、共有者間の決定に基づいて使っている人に特別な影響を及ぼす場合は、その人の承諾が必要になる。賃貸も期間や契約の種類、借地借家法による更新等の扱いが関わるため、単に「短く貸すから過半数でよい」とは決められない。
具体的な同意の範囲は、共有不動産の管理行為で確認したい。行方不明や無回答の共有者がいる場合にも裁判所を通す制度があるが、連絡がないことを勝手に賛成と数えてよいわけではない。
「もう共有登記だから分割は済んだ」とは限らない
同じ共有名義でも、相続後まだ遺産分割をしていない状態と、分割協議によって共有で取得すると決めた後では、解消する手続が異なる。
未分割の遺産を相続人間で分ける場合は、基本的に遺産分割協議や家裁の調停・審判の問題となる。分割済みで通常の共有になっていれば、共有物分割の協議や訴訟などを検討する。
相続人以外の持分が混在する場合、相続後の期間に関する特則が問題になる場合もある。登記の持分だけを見て手続を決めず、協議書や取得の経緯を確認する。相続不動産が共有名義で売れない場合では、この整理から始めている。
評価額が合わなければ、数字の出どころをそろえる
一人は固定資産税の評価額を見ており、もう一人は不動産会社の査定を見ている。その状態で「高い」「安い」と言い合っても、同じ値段を比べていない。
現実に分ける遺産の評価は、原則として分割時の価額が基準になる。特別受益や寄与分を踏まえた具体的相続分の算定では相続開始時の価額が問題になるため、評価の目的と時点を分ける。
査定を比べるときは、現況のまま売る想定か、更地にする想定か、どれくらいの期間で売る想定かを確認する。借地や賃貸中の物件、共有持分がある場合も条件が違う。開きが大きければ、複数社の査定や不動産鑑定を検討する。
売却への反対が出たら、その理由を一つずつ聞く
安すぎるという不満なのか。転居先がないのか。自分が買い取りたいのか。思い出の家を残したいのか。同じ「反対」でも、提案できることは違う。
相続人の一部だけで、全員の合意が必要な遺産分割協議を成立させることはできない。一方、反対が出たから永久に手段がないわけでもない。資料を整え、調停などを検討する。共有不動産の売却と同意も参照し、全体の売却と自分の持分だけの処分を区別したい。
調停が不成立なら、遺産分割では原則として自動的に審判へ移る。裁判所でどの分け方を求めるかを考える際も、取得希望だけでなく、代償金の支払能力や利用状況を示す資料が重要になる。
分け方の結論を待たずに、登記と税の期限を確認する
相続登記は、相続による所有権取得を知った日から原則3年以内の申請が必要だ。2024年4月1日前の相続にも義務があり、すでに取得を知っていた場合は原則2027年3月31日までとなる。
分割がまとまらない間は、相続人申告登記等で当初の義務に対応することを検討する。その後の分割成立に応じた登記義務も別に確認する。申告だけで買主への売却登記まで済むわけではない。相続不動産の名義変更を参照し、司法書士等に段取りを確認したい。
相続税の申告義務がある場合は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月。分割未了だけで延びないため、未分割での申告と後の分割に伴う手続を確認する。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減、売却後の譲渡所得も含めて税理士と検討する。
見積書を、家の将来を決める材料にする
手元に集めたいのは、登記事項証明書、固定資産税の資料、ローン残高、査定、賃貸借契約や修繕費の資料だ。全部そろわなくても、相続人の関係と、今までの提案・反対理由が分かれば相談を始められる。
反対が続く、評価が合わない、代償金を払う見込みがない、家賃や管理費でも争っている。そうした場合は、登記書類を作るだけでなく、弁護士と分け方そのものを検討したい。
雨漏りの見積書を見て「誰が払う」と話し始めたなら、そこから「誰がどのように持ち続けるか」まで考える機会にできる。今の修理と、数年後の管理、その先の売却。分け方を選ぶときには、今日の持分だけでなく、その家の次の時間まで見ておきたい。
公的資料・根拠
よくある質問
不動産は共有にしない方がよいですか
一律には決まらない。共同で使う目的、管理費用、修繕、将来の売却や次の相続まで考え、他の分け方と比較する。
代償金は不動産の評価額だけで決まりますか
他の遺産、相続分の調整、相続人間の合意等も関わる。額だけでなく、支払能力、期限、担保等も確認する。
共有の修繕や賃貸は全部全員同意ですか
全部ではない。保存、管理、変更の区分で要件が異なる。修繕内容、賃貸の期間や種類、利用する共有者への影響を確認する。
一人が売却に反対すると何もできませんか
全員の合意が必要な協議を一部の相続人だけで成立させることはできないが、反対理由を確認し、調停等を検討することはできる。
共有登記なら遺産分割は完了していますか
登記だけでは判断できない。未分割の遺産共有か、協議により共有取得を決めた後か、協議書と取得の経緯を確認する。
本記事は一般的な情報提供です。個別の対応は、相続開始日、取得と利用の経緯、契約や財産の資料を示して弁護士・税理士等へ確認してください。
