小規模宅地の特例、賃貸物件で変わる相続税の現実

母を亡くした裕子は、弟の誠から「アパートの土地も80％引きになるのでは」と聞いた。裕子が調べると、母の自宅敷地とアパートの敷地では区分が違う。しかも、自宅と賃貸の両方で最大面積を使えるわけではなかった。

ここからは、賃貸物件の敷地と小規模宅地等の特例を考える架空の家族だ。人物・金額は説明用である。貸付事業用宅地等は原則として限度200㎡、減額割合50％で、土地の課税価格を計算する特例だ。建物も税額も一律に半分になるという意味ではない。

家や事業のために使ってきた土地を、納税のために手放さざるを得なくなる負担を和らげる働きがある。ただし、対象となる利用と受け取る人、保有・事業の継続などを確かめる。裕子たちは、自宅を残す希望とアパートを経営する希望を、まず別に書いた。

賃貸物件の敷地は、貸付事業用の条件で確認する

賃貸物件の敷地にも、小規模宅地等の特例を適用できる場合がある。

賃貸物件は「貸付事業用宅地等」の条件で確認する。居住用の区分と同じ80％を、アパートの土地にもそのまま使うわけではない。

対象200㎡の特例前の評価額が5,000万円で、その全体が条件を満たすアパートの敷地だと仮定する。50％減額なら、課税価格へ入れる額は2,500万円になる。

減るのは土地の評価額だ。実際に納める税金がいくら変わるかは、ほかの財産、税率、控除などを合わせて計算する。

貸付けの実態・開始時期・継続の条件を確認する

特例が使えるかは、次の条件を一つずつ確認する。

① 亡くなる直前の貸付けの実態を確認する

亡くなる直前まで、その宅地が実際に貸付事業の用に供されていたことが必要とされている。具体的には、入居者がいて賃貸借契約が存在していた、という状況だ。空室部分は状況を確認する。ただし、継続した貸付けの間に一時的に空室となったと認められる部分などは、募集・利用・空室期間等を踏まえて別に判断する。空室というだけで一律に不可とは決まらない。

② 相続開始前3年以内に貸し始めた土地の条件を確認する

貸付けを始めた時期も、契約と利用の記録で確かめよう。

相続開始前3年以内に新たに貸付事業へ使った土地は、原則として対象から外れる。亡くなる直前に貸し始めれば、必ず特例が使えるわけではない。

例外として、亡くなった人などが相続開始の日まで3年を超えて引き続き「特定貸付事業」を行い、その事業へ使った土地なら、対象になり得る。

特定貸付事業は、事業と呼ぶ規模に至らない「準事業」を除いた貸付事業だ。長く貸していたというだけで決めず、事業の規模と土地の利用を確かめる。

③ 申告期限まで土地を持ち、貸付けを続ける

亡くなった人の貸付事業を引き継ぐ場合は、申告期限までに事業を引き継ぎ、その期限まで貸付けを続け、土地も保有することが条件になる。

亡くなった人と生計を一にしていた親族の貸付事業に使っていた場合は、その親族が相続前から申告期限まで事業を続け、土地を期限まで保有する条件を確認する。申告期限は、原則として相続が始まったと知った日の翌日から10か月だ。

自宅にも特例を使うなら、面積を換算して合わせる

特例には面積の上限がある。貸付事業用宅地の場合は200㎡が限度だ。自宅の土地（特定居住用宅地：330㎡）や、事業用の土地（特定事業用宅地：400㎡）と比べると、コンパクトな設計になっている。

自宅と賃貸の両方へ特例を使う場合は、面積の換算が必要になる。自宅330㎡、賃貸200㎡を、それぞれ最大まで同時に選べるわけではない。

具体的な調整計算の式（租税特別措置法69条の4第2項）は以下のような構造だ。

特定事業用等の面積×200/400＋特定居住用の面積×200/330＋貸付事業用の面積≦200㎡

貸付事業用を併用する場合の式で、対象区分と持分等を確認する。貸付事業用を選ばない場合は、居住用と事業用の併用枠が別になる。条件と面積の式は、国税庁の小規模宅地等の特例で確認できる。

自宅の330㎡を全部選ぶと、それだけで換算後200㎡になる。この併用式では、賃貸の土地に回す面積が残らなくなる。どの土地へ使うかを、別々に決めずに比べよう。

本文の裕子・誠の仮定例。両方がそれぞれの適用条件を満たし、特定事業用等は選ばず、自宅と貸付事業用を併用する面積だけを確認する。

自宅の選択面積：165㎡

165 × 200/330 ＝ 100㎡に換算

貸付事業用の選択面積：100㎡

この区分は、そのまま100㎡を使う。

換算後の合計：200㎡

100 ＋ 100 ＝ 200㎡で、この例は併用の面積枠に収まる。

これは適用できる面積の判定で、税額が半分になる計算ではない。各区分の減額割合・評価額・取得者の条件、最も有利な選択は別に確認する。

裕子が自宅敷地165㎡、誠が貸付事業用100㎡を選ぶ案を仮に比べると、165×200/330＋100＝200㎡となる。自宅165㎡と賃貸100㎡を、そのまま足して265㎡だから不可、と判断するものではない。面積の換算式を使う。

ただし、換算式を満たせば最も有利とは限らない。自宅の1㎡当たりの評価が高ければ自宅を多く選ぶ案が有利な場合もある。裕子たちは、区分ごとの面積、特例前評価、受け取る人、減額できる額を並べ、税額まで比較することにした。自宅と賃貸を別々に申告して、それぞれ最大面積を使い切る計算にはしない。

実際に動くための確認ステップ

相談の前に、次の資料と条件を順に整理しよう。

• STEP1：物件の賃貸借契約書を確認する
  相続開始時点の貸付けの実態と契約を確認する。空室なら従前の賃貸、募集状況、期間や他用途への転用の有無を記録する。
• STEP2：いつから貸し始めたかを確認する
  3年縛りルールに引っかかるかどうかの確認。最初の入居日や契約開始日を確認し、相続開始前3年以内かどうかを判定する。
• STEP3：対象面積の上限を確認する
  貸付事業用宅地等の減額対象は、200㎡以下の部分とされている（租税特別措置法69条の4第2項）。それ以上の面積は、通常通りの評価が適用される。
• STEP4：他の特例との併用を整理する
  居住用（特定居住用宅地等）と貸付事業用の両方がある場合、合計面積の調整計算が必要になる（同法69条の4第2項の按分計算）。どちらを優先するかで、最終的な節税額が変わる可能性がある。
• STEP5：申告期限内に分割協議を整える
  小規模宅地等の特例は、原則として申告期限までに遺産分割が確定していることが条件とされている。ただし、申告期限後3年以内の分割見込書を提出することで、後から適用できる場合もある（租税特別措置法69条の4第4項）。

先に売るかどうかを、特例の条件と一緒に考える

誠は修繕費が心配で、早くアパートを売る案も考えた。しかし、申告期限までの保有・事業継続が必要な区分で、それより前に売れば、予定した特例を使えないことがある。税の減額だけを優先せず、売却代金、維持費、修繕、今後の収支も比較する。

裕子と誠は、賃貸契約の開始日、相続前の事業規模、空室の記録、今後の受け取る人を一覧にした。分割が間に合わないなら、未分割申告と分割見込書、その後の期限を確認する。特例の選択には、対象となる宅地等を取得した関係者の同意が必要になる場合もある。

二人が最後に確かめたのは、「アパートがあるから半額」という印象ではなく、自宅と賃貸のどこへ、誰が、どの条件で適用するかだった。土地の評価額を減らすことと、現金を手元へ残すことを分ければ、売却や保有の判断も具体的に比較できる。

ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

駐車場（青空駐車場）も貸付事業用宅地の特例の対象になりますか

構築物（アスファルト舗装など）がある駐車場であれば、貸付事業用宅地等の特例の対象となる可能性がある。ただし、単なる更地を駐車場として貸している場合には適用が認められない場合もあるとされており、実態に応じた判断が必要だ。

賃貸アパートの敷地は小規模宅地等の特例の対象になりますか

賃貸アパートや賃貸マンションの敷地は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となる場合がある（租税特別措置法69条の4）。ただし、減額割合は50%で、上限面積は200㎡とされている。居住用の宅地等（80%減額）とは条件・割合ともに異なる点に注意する。

相続開始前に急いでアパートを建てた場合も特例は使えますか

2018年度の税制改正以降、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供した宅地等は、原則として特例の対象外とされている（租税特別措置法69条の4等）。ただし、それ以前から継続して特定貸付事業を行っていた場合は対象になり得るとされており、個別の事情によって判断が異なる可能性がある。

遺産分割協議が申告期限までに終わらない場合、特例は受けられなくなりますか

未分割の土地には、当初の申告で特例を使えない。後の適用を予定するなら、分割見込書などを付けて期限内に申告・納税し、原則として申告期限から3年以内の分割などの条件を確認する。税額を減らす更正の請求は、原則として分割があったことを知った日の翌日から4か月以内だ。3年を超える場合の税務署長の承認申請など、別の条件と期限もある。

賃貸物件を相続後すぐに売却した場合、特例の適用はどうなりますか

貸付事業用宅地等の特例を使うためには、相続税の申告期限まで対象の宅地を保有し、貸付事業を継続していることが条件とされている。申告期限前に売却した場合は条件を満たさないと判断される可能性があるため、売却のタイミングには注意が必要だ。

貸付事業用宅地等と居住用宅地等の特例は同時に使えますか

両方の特例を同時に適用することは可能とされているが、合計面積の調整計算（按分）が必要になる（租税特別措置法69条の4第2項）。どちらを優先するかによって最終的な節税額が異なる場合があるため、双方の評価額と面積を確認したうえで最適な組み合わせを検討することが望ましいとされている。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法律・税務アドバイスではありません。具体的な判断は必ず弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。