小規模宅地等の特例とは？条件・限度面積・減額割合・申告方法

小規模宅地等の特例は、家や事業に使っていた土地について、相続税を計算するときの金額を一定の範囲で小さくする制度だ。自宅の土地なら、条件を満たすと330平方メートルまで80％減額できる。土地の値段が高くても、それと同じだけ現金を持っているとは限らない。住まいや仕事の土台を引き継ぐときの負担に配慮した仕組みである。

ここからは、父を亡くした真奈と弟の健をめぐる架空の家族の話だ。実際の相談を紹介したものではなく、数字は制度を説明するための仮定である。

8,000万円の土地があっても、8,000万円を使えるわけではない

父の葬儀が終わり、真奈は実家の居間で、古い書類を整理していた。母は数年前に亡くなり、その後は真奈が父と暮らしていた。健は、仕事のある別の町に住んでいる。

父が残した預金は500万円ほど。ところが、土地の相続税評価額を調べると8,000万円、建物は500万円という試算になった。ほかの財産や借金などはないとすると、合計は9,000万円になる。

真奈は、その数字を見て戸惑った。家計は以前と何も変わらない。台所の水栓は古いままだし、来月の給料も同じだ。なのに、紙の上では9,000万円の財産を相続する家族になっていた。

土地は、預金と同じようには使えない。税金を払うために土地を売れば、そこに建つ家で暮らし続けることも難しくなる。もちろん、相続税があるから必ず売却になるわけではない。それでも、住んでいる家の価値が高いことと、支払いに使える現金が多いことは別だ。

家族が暮らす場所や、商売を続ける場所を、税金を払うためだけに簡単に手放せるものとして扱ってよいのか。この問題に配慮するのが、小規模宅地等の特例である。

特例がある場合とない場合を、同じ土地で比べる

真奈が取得する自宅の土地は200平方メートルで、全体が特例の対象になると仮定しよう。真奈自身の受け取る人としての条件も満たし、必要な申告をするものとする。

土地の評価額8,000万円を80％減らすと、税金の計算に入れる金額は、その20％の1,600万円になる。

この家族の法定相続人（法律で相続人になると決められた人）は子二人なので、基礎控除は「3,000万円＋600万円×2人」で4,200万円だ。特例を使わない9,000万円はこれを超えるが、特例を使った2,600万円は下回る。この単純例では、特例の適用によって相続税額はゼロになる。

土地を売らずに負担を軽くできる可能性があるわけだ。ただし、80％減るのは、対象部分の土地の評価額であって、相続税額そのものではない。建物や預金を全部80％引きにする制度でもない。面積が上限を超えれば、対象になる範囲も分けて計算する。

また、8,000万円の土地が実際に1,600万円でしか売れなくなるわけでもない。これは、相続税を計算するための特別な扱いだ。健へ代償金（遺産を多く受け取る人から、ほかの相続人へ渡す調整のお金）をいくら払うかなど、家族の分け方に使う土地の価額が、自動的に1,600万円になるわけではない。

暮らしや事業を引き継ぐ人だから、条件が付いている

真奈は「父の家なんだから、自動的に使えると思っていいのかな」と健に聞いた。健は、自分が土地をもらって売り、二人で現金を分ける案も考えていた。同じ土地でも、誰が引き継ぎ、その後どう使うかが違っていた。

この特例は、すべての土地を一律に安く評価する制度ではない。住まいや事業の土台を引き継ぐという目的に合わせ、亡くなった人の利用状況、引き継ぐ人、その人のその後の居住や保有などを確かめる。

たとえば、親と同居していた子がその家に住み続ける場合と、別居していた子が取得してすぐ売る場合を、同じ条件にはしていない。その違いが分かると、細かい条件も、単なる意地悪な決まりには見えなくなる。

自宅の土地を配偶者が引き継ぐ場合

夫婦の一方が亡くなり、もう一方が土地を取得する場合は、配偶者について居住継続・保有継続の条件はない。ただし、対象となる土地の条件や申告まで何も確認しなくてよい、という意味ではない。配偶者の相続税を軽くする別の制度とも、区別して検討する。

同居していた親族が引き継ぐ場合

亡くなった人の自宅の土地を同居親族が取得する場合は、原則として、相続税の申告期限までその家に住み続け、土地を持ち続けることが必要になる。

真奈の例なら、父と同居していた実態と、相続後も申告期限まで住み、保有するかを確かめる。「父の住民票と同じ住所だった」という紙の記録だけで終わらせない。日々の生活がどこにあったかも大切だ。詳しくは小規模宅地等の特例と同居の条件で説明している。

別居していた親族が引き継ぐ場合

別居していた子等が、いわゆる「家なき子」の条件を満たす場合もある。ただし、今持ち家がないだけでは使えない。

亡くなった人に配偶者や一定の同居相続人がいないこと、受け取る人の居住歴、家の所有者、過去に家を所有していたか、申告期限まで土地を持ち続けるか等、複数の条件を確かめる。

健が賃貸住宅に住んでいても、それだけで真奈と同じ扱いになるとは限らない。家族構成と住まいの履歴を一緒に見る必要がある。具体的な六つの条件は家なき子特例の条件に整理している。

自宅、店、賃貸では、守ろうとする基盤が違う

自宅なら暮らす場所、店や工場なら商売とそこで働く人たちの仕事、賃貸なら貸付事業の継続が問題になる。この違いに合わせ、対象となる土地の区分や面積・減額割合も分かれている。

それぞれ、財産を受け取る人、事業の継続、土地の保有等に条件がある。

自宅の条件をそのまま賃貸物件に当てはめたり、表の面積を無条件に足したりはできない。貸付事業用の土地も選ぶ場合は、限度面積の調整が必要だ。

事業用や貸付事業用では、相続開始前3年以内に、その土地を新たに事業や貸付けに使い始めた場合、原則として対象から除く扱いがある。一定の規模や継続期間等による例外も確認する。

貸付けの3年制限は賃貸物件と小規模宅地等の特例も確認してほしい。土地を相続前に贈与した場合など、そもそもこの特例の対象にならない取得方法にも注意が必要だ。

税金がゼロになる場合でも、申告をする理由

真奈は試算を見て、「税金がゼロなら、書類は出さなくていいんだね」と言った。ここに、もう一つの間違えやすい分かれ道がある。

最初から財産額が基礎控除以下の場合と、この特例を使って基礎控除以下になる場合は違う。

特例を使う場合は、どの土地を誰が取得し、なぜ条件を満たすかを、申告書と資料で示す必要がある。

税務署が家族の住まいや分割の内容をすべて知っていて、自動的に8,000万円を1,600万円に直してくれるわけではない。この特例によって税額がゼロになるなら、申告が必要だ。相続税は、請求書が届くまで待つ仕組みでもない。

申告・納付の期限は、原則として相続が始まったと知った日の翌日から10か月以内となる。土地の利用状況、取得した人、分割の書類、選択する土地、減額の計算などを確認し、必要な付表と資料をそろえる。

分け方が決まらない間も、申告期限は進む

真奈が土地を取得するとして、健に何を渡すか。二人は、ここで話が止まった。税金が軽くなる案が、そのまま二人にとって納得できる分け方になるとは限らなかった。

小規模宅地等の特例は、原則として申告期限までに分割されている対象の土地に適用する。だが、話合いが終わらないからといって、相続税の申告自体をいつまでも待つことはできない。

まだ分け方が決まらなければ、まず特例を使わずに申告・納付する。後から使うために、「申告期限後3年以内の分割見込書」の添付等を検討しよう。

決められた期間内に分割し、ほかの条件も満たせば、税額を計算し直して還付等を求める「更正の請求」等につなげられる。

3年以内に分割できないやむを得ない事情がある場合は、承認の手続も別に確かめる。見込書を出せば、無期限に待てるわけではない。

分割後の更正の請求は、分割があったと知った日の翌日から4か月以内が期限だ。相続の期限一覧も使い、家族の話合いと税の予定を同じ紙に並べよう。

家を売らずに済むかは、税金と分け方の両方で考える

特例で相続税が軽くなっても、健の取り分をどう用意するか、真奈が今後の修繕費や固定資産税を払えるかという問題は残る。税金のために必要な現金と、家族の間で分けるために必要な現金は、別々に考えなければならない。

真奈と健は、土地を誰が受け取るか決める前に、二つの案を並べることにした。真奈が住み続ける案では、特例の条件、支払う税金、健への代償金、毎年の維持費を確認する。売却する案では、売却費用や売却時の税金、真奈の転居費用まで含めて考える。

どちらが正解かを、税額だけで決めることはできない。ただ、特例を知らずに「税金が心配だから売るしかない」と考えると、住み続ける案を確かめる前に捨ててしまうことになる。

まず、①土地と建物の評価、②父の生前と相続後の利用、③取得する人の条件、④特例を使う場合・使わない場合の税額、⑤家族へ渡すお金と維持費を並べる。この家を残したいという希望を、条件と金額のある案にするために、特例を使うのである。

確認に使った公的資料

• 国税庁：小規模宅地等の特例の区分・条件・申告
• 国税庁：相続税がかかる場合
• 国税庁：未分割の相続財産があるときの申告
• 国税庁：相続税法の基礎資料

ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

小規模宅地等の特例は、なぜ設けられていますか

土地が家族の住まいや事業の土台であること、その処分には制約があることに配慮し、一定の土地について相続税計算上の負担を軽くするための制度だ。

80％減るのは相続税額ですか

対象となる土地の一定面積までの評価額が80％減る。建物や預金を含む財産全体、または税額そのものを80％引きにする制度ではない。

特例で税額がゼロなら申告は不要ですか

この特例を使って税額がゼロになる場合も、使うための相続税申告が必要だ。もともとの財産額が基礎控除以下である場合とは区別する。

配偶者なら何も確認せず使えますか

配偶者には居住継続・保有継続の条件はないが、対象となる土地、取得、申告などの確認は必要だ。「無条件」と理解しないようにしたい。

分割が申告期限に間に合わなければ諦めますか

未分割でも申告期限は進む。分割見込書の添付や所定期間内の分割、その後の更正の請求など、後から特例を使うための条件と手続を確認する。

本文の家族と金額は説明用の仮定だ。特例の適用や納税額、家を売らずに保有できるかは、受け取る人、利用状況、分割、ほかの財産・債務等によって変わる。