二世帯住宅の相続税｜登記・居住実態と小規模宅地等の特例

二世帯住宅を相続するときは、玄関や台所の数だけで小規模宅地等の特例を判定できない。建物の登記、誰がどの部分に住んでいたか、土地を受け取る人、その後の居住・保有を合わせて確認する。

架空の家族で考えよう。父を亡くした修平は、実家の2階で妻子と暮らしている。1階には、母の和代が残った。

別居する妹の恵里は、兄が同じ建物にいたなら、土地全体が80％安くなるのではという。修平は、妹への代償金を払えるかが気になっている。代償金は、遺産を多く受け取る人が、ほかの相続人へ渡す調整のお金だ。

二世帯住宅という呼び名だけでは、税の条件は分からない。

家族はまず、土地・建物の登記を集めることにした。母の暮らし、受け取る権利、税額、現金を分けて考える。

特例は、自宅を引き継ぐ負担を和らげるためのもの

小規模宅地等の特例は、相続のとき、一定の住居や事業の基盤を維持しやすくする仕組みだ。

特定居住用宅地等に当たれば、330平方メートルまで、相続税の課税価格へ入れる価額を80％減らせる。

条件をすべて満たす対象部分の評価が6,000万円なら、4,800万円減額し、特例後は1,200万円だ。

減るのは、課税上の土地の価額となる。税が4,800万円減るわけでも、納税用の預金が同額増えるわけでもない。建物自体を80％減らす制度でもない。

特例がなければ、暮らしに使う土地の価額も、通常どおり課税価格へ入る。

ただし、生活の場であれば、誰の取得分へも使えるわけではない。用途や受け取る人等の条件を満たす部分を、確かめよう。

単独・共有と、区分所有の登記を分ける

父だけが一棟を所有する登記と、父と子が建物全体を持分で共有する登記は、どちらも、1階・2階を別々の区分建物として登記することとは違う。

名義が二人あるから区分所有、と判断しないようにしよう。

区分所有登記がない一棟と、ある一棟では、同居する親族や、対象敷地を調べる範囲が変わる。

建物の登記事項証明書と図面を見てから、居住部分と、土地の権利を整理しよう。

区分所有登記がない一棟の場合

故人が住んでいた一棟に、区分所有登記がなければ、親族の居住部分も含めた、所定の範囲を確かめる。

玄関・台所が別で、中を行き来できないだけで、すぐに対象外となるわけではない。

修平家がこの形で、父の1階も修平の2階も、実際の住居だったなら、一棟内の居住状況から条件を調べる。

ただし、一棟なら必ず使えるとは限らない。修平が土地を取得するか、申告期限まで住み続け、保有するか等も必要だ。

1階と2階が区分所有登記されている場合

区分所有登記がある場合は、故人の居住部分に住んでいた親族かを調べる。

子が同じ一棟の別の区分に住んでいても、それだけで、故人の居住部分に住んでいたとはいえない。

ただし、区分所有登記があれば、家族全員が必ず対象外になるわけではない。配偶者が取得する場合等は、受け取る人ごとの別の条件を確かめる。

恵里の、区分所有だと全部駄目なのかという疑問にも、まず、誰がどの土地を受け取るかを明らかにして答えよう。

相続直前に、父が1階、子が2階に住んでいた仮定例。床の上下は居住場所で、持分の割合を示すものではない。

区分所有登記がない一棟

一棟を単独所有、または共有。

2階：修平の家族が住む

1階：父と和代が住む

親族が住む部分も含め、所定の範囲を調べる。玄関等が別というだけでは決めない。

区分所有登記がある一棟

1階と2階を、別々に区分所有登記。

2階：修平の家族が住む

1階：父と和代が住む

故人が住んでいた区分に、誰が住んでいたかを調べる。別の区分の子を、自動で同居扱いにはしない。

どちらも、これだけで特例の可否は決まらない。土地を受け取る人、居住・保有、用途、分割・申告等の条件を別に確かめる。配偶者の条件も、子の同居判定と分けて調べよう。

受け取る人ごとに、条件を調べる

• 配偶者：取得者本人についての居住継続・保有継続条件はない。用途、分割、申告等は確認する。
• 所定の同居親族：相続開始直前から申告期限までの居住と、相続開始時から申告期限までの土地等の保有が必要になる。
• 所定の別居親族：配偶者・同居相続人の不存在、家屋の所有・居住歴等の複数条件を確認する。

修平が同居親族の区分で取得するなら、申告期限までの居住・保有条件を確かめる。

早めに申告書を出しても、直ちに売却や転居をしてよいとは限らない。

配偶者の和代には、取得者本人の居住・保有の継続条件はない。

ただし、それだけで、母が全部取得する案が最善とは決まらない。住居、生活費、修繕、次の相続も比べよう。税の条件は、分割を決める材料の一つだ。

修平と恵里が土地を共有で取得しても、修平が条件を満たすだけで、恵里の持分まで自動で対象にはならない。

受け取る人ごとの条件と、それに対応する持分を確かめよう。

家なき子の条件も、別に調べる

同居親族の条件を満たさない子が、今は持ち家がないという理由だけで、特例を使えるわけではない。

一般に「家なき子」と呼ぶ区分には、故人に配偶者がいないことや、故人の居住家屋に所定の同居相続人がいないこと等の条件がある。

相続開始前3年以内に、国内にある、本人・配偶者・三親等内の親族・特別関係法人の所有家屋に住んでいないこと等を確かめる。

また、相続開始時に住む家を、それまでのいずれの時にも、本人が所有したことがないという条件がある。これは、3年の条件とは別だ。

国籍・納税義務の区分、申告期限までの保有も含め、国税庁の六つの条件を、すべて確かめる必要がある。

修平家には、配偶者の和代がいる。この別居親族の区分を、当然の代案にはできない。

家を売ったり、名義を変えたりすれば、条件を整えられるとは考えないようにしよう。税以外の費用や権利も変わる。

分割前に、実際の居住歴と家屋の所有歴を、資料で確かめよう。

対象部分と、土地の評価を調べる

特例の対象は、相続等で取得した土地や、土地上の権利のうち、条件を満たす部分だ。

故人の父が持っていなかった、母の持分を、今回の相続財産として減額することはできない。

通常の土地評価は、路線価方式・倍率方式等で行う。どこを一つの評価単位にするか、現況、誰がどの権利を持つかを調べる。

その評価と、特例でどの部分を減額するかは、違う段階だ。登記で一筆の土地でも、すべてが一つの評価になるとは限らない。

賃貸部分や事業所が混ざるなら、用途と面積を対応させる。

貸付用の特例も一緒に選ぶ場合は、居住用330平方メートルと貸付用200平方メートルを、単純に足せない。所定の面積調整が必要だ。

土地全体が400平方メートル、評価8,000万円とする。単価は均一で、居住用の条件をすべて満たし、ほかの対象地を選ばない仮定だ。

330平方メートル分の評価6,600万円について、80％の5,280万円を減額する。対象外の部分も含む、特例後の価額は2,720万円だ。

全体を一律に80％減らした、1,600万円とは違う。

10か月の期限と、未分割の手続を調べる

相続税の申告・納付は、通常、相続開始があったことを知った日の翌日から10か月以内だ。恵里との分割がまとまらなくても、期限は自動で延びない。

未分割の財産は、法定相続分等に基づいて計算し、申告・納付する方法を確かめよう。

特例を使う土地は、原則として分割が必要だ。当初使えない場合は、申告期限後3年以内の分割見込書等で、後の適用に備える。

後で分割して税額が減る場合は、通常、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内の、更正の請求等を確かめる。更正の請求は、払い過ぎた税を減らすために求める手続だ。

やむを得ない事情で3年以内に分割できない場合は、承認申請等、別の期限がある。

まだ家族で話しているだけで、無期限に特例を使える状態を保てるわけではない。

特例を使って初めて税額がゼロになる場合も、申告と必要な添付資料を確かめる。

対象となり得る土地等や、そのほかの一定の特例財産を受け取る人が複数いる場合は、選択への全員の同意も必要だ。自宅を受け取る人だけで、判断しないようにしよう。

分割案と、申告の資料をそろえる

1. 土地と建物の登記・建物図面をそろえ、単独・共有・区分所有を確認する。
2. 死亡前後の居住実態、利用部分、貸付等の状況を整理する。
3. 土地を受け取る人ごとに、居住・保有や別居親族の条件を判定する。
4. 通常の評価と特例後の課税価格を求め、他の財産等を含めて税額を試算する。
5. 母の生活費、代償金、納税資金を含む分割案を比較する。

登記を調べただけで、税と分割のすべてが解決するわけではない。

居住実態の資料、申告の添付書類、期限までの予定も確かめよう。土地評価の資料の読み方は、下の関連記事で扱う。

修平は、母が住み続けたいという希望を、恵里は、共有を避けたいという希望を記録した。

特例を使えるかと、妹へ払う現金を用意できるかは別だ。税額だけでなく、決めた分割を実行できるかまで考えて進めよう。

現行の二世帯住宅の範囲は国税庁No.4124の注2・注3で確認できる。国外の物件は、海外不動産の相続税評価も参照したい。

ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。

よくある質問

完全分離型の二世帯住宅は特例を使えないか

内部を行き来できないことだけでは決まらない。区分所有登記の有無、居住部分、受け取る人と居住・保有等の条件を確認する。

区分所有登記があると全員が対象外か

一律には決まらない。別区分に住む子の同居判定と、配偶者等の受け取る人別条件を分けて確認する。

分割が終わらなければ申告期限は延びるか

通常の10か月期限は自動的には延びない。未分割申告・納付と、後で特例を使うための手続を確認する。

土地の評価はどう調べるか

路線価方式や倍率方式等で評価単位、面積、利用と誰がどんな権利を持つかを確認する。その後、取得者等の条件に従って特例の対象部分を判定する。

家なき子の区分は代わりに使えるか

現在持ち家がないだけでは足りない。配偶者・同居相続人の不存在や家屋の所有・居住歴など、所定の全条件を確認する。

最初に何を用意すればよいか

土地・建物の登記と建物図面をそろえ、居住や利用の経過、取得する人、申告期限までの予定を整理する。