相続対策ガイド
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特定居住用宅地等に該当する宅地は、小規模宅地等の特例により330㎡まで相続税評価額を80％減額できます。税額そのものを80％減らす制度ではありません。
配偶者、同居親族、いわゆる家なき子では取得者要件が異なります。相続開始直前の利用、取得者、申告期限までの居住・保有、分割・申告書類を順に確認します。
330㎡まで評価額を80％減額する
被相続人等の居住用宅地等のうち、要件を満たす部分は330㎡まで相続税評価額を80％減額できます。たとえば対象部分の評価額が6,000万円なら、課税価格へ算入する額は1,200万円になります。ただし、相続税額が単純に80％減るという意味ではありません。
宅地が330㎡を超える場合、上限までの部分を選択します。特定事業用宅地等と併用する場合は一定の場合に合計730㎡まで、貸付事業用宅地等も選択する場合は国税庁の調整算式を使います。
取得者ごとの要件
| 取得者 | 主な要件 |
|---|---|
| 被相続人の配偶者 | 取得者ごとの居住継続・保有継続要件はない |
| 同居親族 | 相続開始直前から申告期限まで引き続き居住し、宅地を申告期限まで保有する |
| 配偶者・同居相続人がいない場合の一定の親族 | 被相続人に配偶者・同居相続人がいないこと、3年以内の居住家屋の所有関係、現在居住する家屋の過去の所有、国籍・納税義務など6要件を全て満たし、申告期限まで保有する |
「自分名義の家がない」「賃貸住宅に3年住んだ」という一要素だけで家なき子要件を満たすとは限りません。取得者の配偶者、三親等内親族、特別関係法人が所有する家屋への居住歴や、現在住む家屋を過去に所有していなかったかまで確認します。
老人ホーム入所中でも対象となる場合がある
被相続人が要介護・要支援認定等を受け、法令所定の老人ホーム等へ入所していた場合は、一定の要件の下で入所直前の自宅敷地を「被相続人の居住の用」に含められます。ただし、入所後に事業用にしたり、被相続人等以外の者の新たな居住用にしたりした場合は対象外となり得ます。
施設の種類、認定時期、自宅の利用状況、家財の保管、第三者への賃貸などを資料で確認します。「老人ホームに入ると必ず使えない」「住民票を残せば必ず使える」という説明はいずれも正確ではありません。
分割と申告が必要
特例を受けるには、相続税申告書へ適用する旨を記載し、計算明細書、遺産分割協議書の写しなど所定書類を添付します。特例適用によって税額がゼロになる場合でも、特例を使うための申告が必要です。
対象候補の宅地等を取得した相続人が複数いる場合、どの宅地へ特例を適用するか全員の同意が必要です。原則として申告期限までに分割されている必要があります。未分割なら期限内申告を行い、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付するなど、後の適用に必要な手続を取ります。
判定時にそろえる資料
- 登記事項証明書、公図、測量図、建物図面
- 被相続人・取得者の戸籍、住民関係資料
- 相続開始前後の居住実態と家屋所有関係を示す資料
- 老人ホームの契約書、認定資料、自宅の利用状況
- 遺産分割協議書、特例対象宅地等の選択同意
同居要件は小規模宅地等の特例の同居判定、土地評価の入口は不動産の相続税評価も参照してください。
公的資料・根拠
よくある質問
相続税が80％安くなりますか
80％減額されるのは対象宅地の相続税評価額です。税額そのものが一律80％減る制度ではありません。
配偶者も申告期限まで住み続けますか
配偶者には取得者ごとの居住継続・保有継続要件はありません。ただし分割・申告など制度全体の手続は必要です。
同居の子は申告期限前に売却できますか
同居親族は原則として申告期限までの居住継続と保有継続が必要です。期限前の転居・売却は適用へ影響します。
老人ホーム入所で必ず対象外ですか
一定の要介護・要支援認定等と施設、自宅の利用状況の要件を満たせば対象となる場合があります。
特例で税額ゼロなら申告不要ですか
特例を適用して初めて税額がゼロになる場合も、適用を受けるため相続税申告書と所定書類の提出が必要です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。宅地の利用、取得者、居住・保有、家屋所有歴、施設入所、分割状況により適用は異なります。税理士等へ資料を示して確認してください。
