相続対策ガイド
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自宅の土地を相続した場合、特定居住用宅地等の条件を満たせば、330平方メートルまで相続税評価額を80％減額できる。高額な土地でも生活の拠点を承継しやすくする仕組みだが、土地なら何でも、相続人なら誰でも使えるわけではない。
架空の家族で考えよう。父を亡くした孝志は、父と同居していた実家の土地を引き継ぎたい。
別の家に住む妹の佳奈は、「私が半分もらっても80％減になるのでは」と考えていた。母の文子は、二人が税金の話だけで家の名義を決めることを心配している。
まず、亡くなる直前の土地の使い方と、受け取る人を確かめる。次に、住み続ける条件と土地を持ち続ける条件、面積、分割と申告の順に確認する。
分割案を作る段階で、条件と税負担を比べよう。
80％減るのは、対象土地の評価額
対象部分の評価額が6,000万円なら、80％に当たる4,800万円を引き、残り1,200万円を税計算に入れる。この計算に入る価格を「課税価格」という。
相続税そのものを80％割り引くわけではない。ほかの財産、借金等、基礎控除や各人の税額控除も含めて、最終的な税額が決まる。
先に、路線価方式・倍率方式等で土地の通常の相続税評価額を計算し、その後に特例を使う。
売買相場、固定資産税評価額、相続税評価額を、同じ「土地の値段」として扱わない。建物自体は、この80％減額の対象ではない。
330㎡を超える土地の計算
土地全体の評価額を8,000万円とする説明用の例だ。1㎡当たりの評価額は同じで、全部が居住用の条件を満たし、ほかの対象宅地を選ばないものとする。
通常の評価額
6,600万円
↓ 80％を減額
税計算に入れる額
1,320万円
通常の評価額
1,400万円
↓ この特例の減額なし
税計算に入れる額
1,400万円
土地全体で、1,320万円＋1,400万円＝2,720万円を税計算に入れる。
減額は5,280万円だ。税額がその分減る計算ではなく、330㎡を超えたから土地全体が対象外になるわけでもない。
実際には土地の評価単位、用途の混在、共有持分等を確認する必要がある。330平方メートルを超える分まで、自動的に同じ減額を受けられるわけではない。
受け取る人ごとに条件を確認
| 取得者 | 主な条件 |
|---|---|
| 亡くなった人の配偶者 | 取得者本人の居住継続・保有継続条件はない。用途、分割、申告等は必要。 |
| 亡くなった人の一棟の建物に住んでいた親族 | 相続開始直前から申告期限までの居住と、相続開始時から申告期限までの宅地保有。 |
| 所定の別居親族 | 配偶者・同居相続人の不存在、家屋所有歴、納税義務区分、保有など6条件。 |
土地を共有にする場合も、受け取る人ごとに判定する。条件を満たす人が受け取る持分に対応した部分を確認しよう。
同居の子が1人いても、条件を満たさない別居の子の持分まで、一律に対象にはならない。
亡くなった人と生活費を共にしていた親族の家の敷地は、別の区分で確認する。「生計を一にする」とは、生活費を共にすることだ。
その親族が住み続け、土地を持ち続ける条件等を確認する。同居しているかどうかとは、分けて考えよう。
佳奈が今住んでいる家の名義や過去の居住歴によっても判定は変わる。孝志に同居の事実があっても、佳奈の持分に条件が引き継がれるわけではない。家族は、誰が受け取るかを決める前に、それぞれの条件を確認することにした。
家なき子は、持ち家の履歴も確認
別居親族が使う「家なき子」の区分には、複数の条件がある。亡くなった人に配偶者がおらず、所定の同居相続人もいないこと等が必要だ。
同居相続人がいるかは、相続放棄があっても、放棄がなかったものとして判定する。
原則として、亡くなる前の3年間に、国内にある本人、配偶者、三親等内の親族、特別な関係がある法人の所有する家に住んでいないこと等を確認する。
さらに、今住んでいる家を、過去に本人が所有したことがないという条件もある。こちらは、3年間だけを調べればよいわけではない。
さらに国籍・納税義務区分と、申告期限までの宅地保有も必要になる。一律に「賃貸で3年暮らせば使える」と考えず、家なき子特例の6条件を確認する。
二世帯住宅・施設入居の確認
二世帯住宅は、玄関や台所が別かどうかだけでは決まらない。
一棟の建物で区分所有登記がない場合と、1階・2階等が区分所有登記されている場合では、同居親族や対象敷地の範囲が違う。単に建物を共有にしている登記とも区別し、図面と登記事項証明書を合わせて見る。
亡くなった人が、所定の要介護・要支援認定等を受け、対象の施設へ入居していた場合は、条件を満たせば旧自宅も居住用として扱える。
認定は、亡くなる直前の状況で確認する。入居後に事業用へ変えていないか、新たに生計が別の親族等の住まいにしていないかも調べよう。
施設名だけを聞いて判断せず、入居契約書、認定資料、入居日と自宅の利用の経過をそろえる。具体的な居住実態の整理は同居条件と二世帯住宅の確認で扱っている。
事業用・貸付用もあれば面積を調整
特定事業用と特定同族会社事業用の土地は、合わせて400㎡まで。特定居住用は330㎡まで。貸付事業用を選ばない場合は、合計730㎡まで選べる。
それぞれの区分で、事業、居住、土地の保有等の条件を満たすことが前提だ。
貸付事業用も選ぶ場合は、各区分の限度面積をそのまま足せない。
居住用の面積に200／330、特定事業用等の面積に200／400を掛ける。その結果と貸付事業用の面積を足し、合計200㎡以内にする。
例えば居住用165㎡は、この式で100㎡分に換算される。ほかの事業用を選ばなければ、貸付用は100㎡まで選べる。
どの土地を選ぶと減額が大きくなるかは、1㎡当たりの評価額と、減額の割合も比べて考える。
一棟の建物に自宅、賃貸、事業所が混在する場合も、用途ごとの範囲を確認する。住宅があるから敷地全体を居住用として計算することはできない。詳しい面積算式は国税庁の限度面積の表にある。
文子が受け取る案と孝志が受け取る案では、継続条件だけでなく、暮らしと資金も違う。母には生活費が必要だ。
孝志が家を受け取るなら、佳奈へ調整のお金を渡す「代償金」も検討する。課税価格が下がっても、その現金が用意できるとは限らない。税額と、家族が実行できる分け方を並べて考えよう。
特例で税額0円でも、申告が必要
特例を使って初めて税額が0円になる場合も、使うための相続税申告が必要だ。申告書に適用を受けることを記載し、計算明細書や所定の資料を添える。
対象になり得る宅地等や、所定のほかの特例対象財産等を受け取る人が複数いれば、どの宅地に使うかについて、その全員の同意が必要だ。
自宅を受け取る人だけで決めず、ほかの土地と使う特例も含めて確認する。
原則として、申告期限までに対象の土地の分割を済ませる必要がある。
同居親族等の居住・保有条件は、早く申告しても申告期限まで続く。転居や売却を決める前に確かめよう。
未分割なら、後から使う準備をする
分割が終わらなくても、原則10か月の相続税の申告・納付期限は延びない。期限は、相続が始まったと知った日の翌日から数える。
当初は、未分割の対象土地に特例を使わず申告する。「申告期限後3年以内の分割見込書」の添付等で、後から使うための準備をする。
原則として、申告期限から3年以内に分割する。分割で税額が減る場合は、分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に「更正の請求」をする。
更正の請求は、多く申告した税額等を、税務署に直してもらうよう求める手続だ。
訴訟等のやむを得ない事情で3年を超える場合は、所定の承認申請と、その後に分割する期限も別に確かめる。国税庁の未分割時の手続に沿って進めよう。
相談時は、土地・建物の登記、図面、評価資料、相続開始前後の居住記録、施設関係資料、過去の家屋所有歴、分割案をそろえる。節税額に加え、住み続けられるか、代償金を払えるか、納税資金を確保できるかも合わせて判断したい。
孝志と佳奈は、登記、居住記録、税額の試算、文子の住まいと生活費の希望を一枚にまとめた。
家を受け取る人だけの問題にせず、条件を共有し、分割と申告までの手順を家族で確認することにした。
ほかにも確認する手続がある場合は、不動産評価・小規模宅地・農地の関連ガイドから目的に合う説明を探せる。
よくある質問
相続税そのものが80％安くなるか
対象宅地の評価額を80％減額する制度である。税額は他の財産、債務、基礎控除等も含めて計算する。
330平方メートルを超える土地は使えないか
超過だけで全体が対象外になるわけではない。限度面積までの対象部分を選び、超える部分は通常の評価額で計算する。
配偶者も申告期限まで住み続ける必要があるか
配偶者には取得者本人の居住・保有継続条件はない。ただし、用途や分割、申告等の条件は必要である。
同居の子と別居の子が共有取得すると全体に使えるか
受け取る人ごとの条件を確認する。条件を満たす人の持分に対応する部分が対象となり、同居者が1人いれば全持分に使えるわけではない。
特例で税額が0円なら申告を省略できるか
特例を使って初めて0円になる場合も、使うための相続税申告と所定の添付書類が必要である。
本記事は一般的な情報を示すものである。具体的な手続や税務は、亡くなった日、財産、資料などを確認して判断する必要がある。
